Kaufen vs. Mieten - Der sächsische Wohnungsmarkt im Wandel

Über viele Jahre hinweg legten die Immobilienpreise schneller zu als die Mieten. Seit zwei Jahren hat sich diese Entwicklung aber ins Gegenteil verkehrt. Die Gelegenheit für den Kauf einer Wohnung scheint ideal - doch es sind noch einige weitere Aspekte mit zu berücksichtigen.

Ein Trend kehrt sich um

Im Grunde genommen beantwortete sich für viele Wohnungssuchende die Frage weiterhin Mieten oder vielleicht do über einen Kauf einer eigenen Wohnung etwas konkreter nachdenken? In den Jahren von 2016 bis 2022 kletterten die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt um sagenhafte 76,5 Prozent. Parallel dazu stiegen die Mieten allerdings "nur" um 26,8 Prozent. Ausschlaggebend für diese Entwicklung waren die extrem niedrigen Zinsen, gepaart mit einer hohen Kaufnachfrage bei einem gleichzeitig begrenzten Angebot.

Seit zwei Jahren kehrt sich jedoch dieser Trend um. In der jüngeren Vergangenheit haben die Mieten wesentlich schneller zugelegt als die Kaufpreise. Vor allem die Preise für Bestandswohnungen bewegen sich seit 2022 nach unten. Gleichzeitig müssen Mieter jedoch tiefer in die Taschen greifen.

Preise runter, Mieten hoch

Inmitten dieser Entwicklungen nimmt Sachsen eine Sonderstellung ein. Für eine in den 1990er-Jahren errichtete Wohnung beträgt die Angebotsmiete 7,45 Euro / qm kalt, während der Bundesdurchschnitt bei 10,28 Euro liegt. Auch die Preise bewegen sich noch auf einem moderaten Niveau. Für eine Eigentumswohnung werden im aktuellen Durchschnitt 1.665 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Damit rangiert Sachsen weit unter dem bundesweiten Mittelwert von 3.111 Euro.

Innerhalb des Freistaats lassen sich jedoch markante Unterschiede zwischen den Großstädten feststellen. Seit 2022 sind die Immobilienpreise in Dresden um 13,7 Prozent gesunken, während der Quadratmeterpreis hier im Durchschnitt 2.468 Euro beträgt. Chemnitz hat einen ähnlichen Rückgang zu verzeichnen, hier sind die Preise um 12 Prozent gefallen, wodurch sich ein momentaner Quadratmeterpreis von 1.544 Euro / qm kalt ergibt. In Leipzig sind mit -1,0 Prozent nur geringfügige Veränderungen zu konstatieren. In der Messestadt zahlen angehende Wohnungseigentümer durchschnittlich 2.504 Euro für den Quadratmeter.

Eine andere Situation zeigt sich auf dem Mietmarkt. Die Nachfrage ist in den sächsischen Großstädten auf einem konstant hohen Level geblieben. Das ist der Grund, warum nach wie vor viele Menschen lieber eine Wohnung in Dresden kaufen möchten. Auch dort haben die Mieten seit 2022 um 6,2 Prozent zugelegt, was einen Quadratmeterpreis von 8,70 Euro zur Folge hat. Sehr ähnlich gestaltet sich die Entwicklung in der Messestadt. Dort stieg die Durchschnittsmiete um 7,0 Prozent, wobei 8,74 Euro für den Quadratmeter gezahlt werden.

Aspekte abwägen

Zwar sind die Marktverhältnisse ein ganz entscheidender Punkt, ob der Kauf oder die Miete einer Wohnung die bessere Variante ist, jedoch nicht der einzige. Stattdessen sind mehrere Aspekte zu bedenken. Dazu gehören natürlich auch die finanziellen Voraussetzungen. Oftmals entscheidet sich bereits dadurch, ob sich der Interessent Wohneigentum überhaupt leisten kann. Die Mieten sind in den meisten Fällen etwas niedriger als die monatlichen Raten eines Immobiliendarlehens.

Zudem ist die Überlegung "Mieten oder kaufen?" auch eine Typfrage. Es ist zu bedenken, dass eine Mietwohnung viel Flexibilität bietet. Es besteht jederzeit die Möglichkeit, den Wohnort zu wechseln, während der Eigentümer nach dem Kauf an den Wohnort gebunden ist. Mieter haben den Vorteil, dass sie sich nicht um Reparaturen kümmern müssen, sondern dass diese der Eigentümer übernimmt. Dafür sind sie stark eingeschränkt, wenn sie eine Umgestaltung oder Modernisierung des Objekts vornehmen wollen.

Wer Wohneigentum erwirbt und dafür eine Finanzierung beansprucht, verschuldet sich zwar zunächst, baut aber mit jeder getilgten Rate sein Vermögen auf. Ein Mieter sollte sich dann für den Vermögensaufbau anderen Anlageformen widmen und neben der monatlichen Miete möglichst einen zusätzlichen Betrag dafür aufwenden. Ein Wohneigentümer macht sich von steigenden Mietpreisen unabhängig, während sie für den Mieter ein allgegenwärtiges Thema sein können. Den Eigentümer können aber beispielsweise auch gesetzlich verabschiedete Sanierungsverpflichtungen, wie aktuell im EEG festgehalten und beschlossen, treffen, wodurch dieser immer mit zusätzlichen, meist nicht eingeplanten Kosten, für beispielsweise einen Heizungsaustausch rechnen muss.

Letztlich ist den meisten Menschen auch wichtig, welche der beiden Varianten langfristig die günstigere darstellt. Dafür gibt es eine recht simple Berechnung. Ermitteln Sie die Gesamtkosten für den Immobilienkauf und teilen Sie diesen Wert durch den Betrag, den Sie jährlich an Miete zahlen. Das Ergebnis ist die Anzahl der Jahre, ab denen sich ein Kauf für Sie lohnt.