Betriebskosten prüfen: Diese 10 Fehler sind typisch

Berlin. 

Empfinden Sie Ihre Betriebskostenabrechnung als zu umfangreich oder unverständlich? Dem ersten Impuls, das Dokument einfach ungeprüft abzulegen, sollten Sie widerstehen. Auch für Laien gibt es Möglichkeiten, zumindest stichpunktartig einige wichtige Einzelpositionen zu prüfen, bei denen Experten zufolge regelmäßig etwas schiefgeht. Wir zeigen Ihnen, welche 10 das sind.

1. Verwaltungskosten

Im Zusammenhang mit der Vermietung fallen bei Eigentümerinnen und Eigentümern einige Kosten an. Manche davon dürfen sie auf Mieterinnen und Mieter umlegen - aber eben längst nicht alle. Verwaltungskosten etwa, zum Beispiel wegen des Einsatzes einer Hausverwaltung, dürfen keinen Eingang in die Betriebskostenabrechnung finden, sagt Jörg Hänsel vom Mieterverein Köln. Findet sich eine solche Position in Ihrer Betriebskostenabrechnung, sollten Sie Ihren Vermieter um eine Korrektur bitten.

Auch Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefonkosten sind nie Betriebskosten. Finden Sie diese in Ihrer Abrechnung, müssen Sie sie nicht zahlen - "egal, was im Mietvertrag steht", sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund.

2. Reparaturkosten

Ebenfalls nicht von Mieterinnen und Mietern zu zahlen: Reparatur- und Instandhaltungskosten. Sie sind laut Jutta Hartmann Sache des Vermieters. Abrechnen dürfen Vermieterinnen und Vermieter lediglich regelmäßig erforderliche Wartungsarbeiten, die dazu beitragen, den täglichen Betrieb des Mietobjekts zu gewährleisten - wie zum Beispiel die jährliche Überprüfung des Fahrstuhls.

Vorsicht ist der Mietrechtsexpertin bei sogenannten Vollwartungsverträgen geboten. Denn solche Verträge beinhalteten häufig nicht nur Wartungsarbeiten, sondern eben auch Reparaturarbeiten. "Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden", so Hartmann.

3. Hausmeisterkosten

Hat der Vermieter für Ihr Mietobjekt einen Hausmeister beauftragt, kann er die Kosten, die dadurch entstehen, über die Betriebskosten auf Sie umlegen. Übernimmt der Hausmeister allerdings auch Reparatur- oder Instandhaltungsaufgaben, seien diese Kostenanteile aus den Betriebskosten herauszurechnen, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin und Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

Genau hinschauen sollten Sie zudem, falls Ihr Vermieter Kosten doppelt abrechnen möchte. Übernimmt der Hausmeister zum Beispiel die Gartenpflege oder die Reinigung des Treppenhauses, sollten Kosten für diese Einzelpositionen nicht noch an anderer Stelle der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Andernfalls sollten Sie nachhaken, rät Jutta Hartmann.

4. Verteilerschlüssel

"Grundsätzlich müssen die für das Objekt anfallenden Gesamtkosten nach dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel auf die Wohnung des Mieters umgelegt werden", sagt Jörg Hänsel. Ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel festgelegt, müssen Mieterinnen und Mieter die Gesamtkosten anteilig anhand ihrer Wohnungsgröße tragen. 

Überprüfen können Sie also, ob die in der Betriebskostenabrechnung angegebene Wohnungsgröße mit der in Ihrem Mietvertrag übereinstimmt. Wer sich die Mühe machen möchte, kann zudem auch mal selbst zum Meterstab greifen und die eigene Wohnung ausmessen. Das könne sich lohnen, sagt Hartmann. Immerhin zählt bei der Abrechnung die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht die im Mietvertrag festgehaltene.

Übrigens: Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus oder gibt es zeitweise Leerstand, sind die für diese Wohnungen umlegbaren Betriebskosten Sache des Vermieters. 

5. Abrechnungszeitraum

Stehen in der Betriebskostenabrechnung auch wirklich nur Kosten, die im betreffenden Abrechnungszeitraum angefallen sind? Zwei oder drei Jahre alte Abrechnungen dürften nämlich nicht "hineingemogelt" werden, sagt Jutta Hartmann.

Entscheidend sind bei der Heizkostenabrechnung die Beträge, die dem Vermieter für den Abrechnungszeitraum in Rechnung gestellt wurden. Wann das Geld von dessen Konto abgebucht wurde, spielt Rechtsanwältin Heilmann zufolge keine Rolle. Bei den kalten Betriebskosten - etwa Kosten für Wasser und Abwasser - ist das anders. Hier dürfe der Vermieter alles in die Abrechnung einfließen lassen, was im fraglichen Abrechnungsjahr von seinem Konto abgegangen ist.

6. Heiz- und Warmwasserkosten

Heiz- und Warmwasserkosten müssen in der Betriebskostenabrechnung gesondert ausgewiesen werden, sagt Jörg Hänsel. Werden die Kosten in einem gemeinsamen Posten nur nach Fläche oder Personenanzahl aufgeteilt oder anhand einer physikalischen Formel berechnet, haben Sie das Recht, die Heiz- und Warmwasserkosten pauschal um 15 Prozent zu kürzen.

7. CO2-Preis

"Erstmalig für das Abrechnungsjahr 2023 und auch zukünftig muss der Vermieter die Aufteilung des CO2-Preises vornehmen", sagt Beate Heilmann. Je nach energetischem Zustand des Gebäudes kann er die CO2-Kosten also nicht mehr wie bislang komplett an Mieter weiterreichen, sondern muss selbst einen Teil der Kosten tragen. 

Bei mehr als 52 Kilogramm CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr müssen Vermieter den CO2-Preis zu 95 Prozent tragen. Nur wenn der CO2-Ausstoß des Gebäudes bei weniger als 12 Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr liegt, müssen Vermieter sich weiterhin nicht an den CO2-Kosten beteiligen. Bis zum Maximalwert steigt die Beteiligung des Vermieters stufenweise an. Das soll Mieterinnen und Mieter entlasten, die auf die Gebäudeeffizienz des Mietshauses in der Regel keinerlei Einfluss haben. 

8. Vorauszahlung

Wissen Sie, was Sie neben Ihrer Kaltmiete Monat für Monat an Vorauszahlungen für die Betriebskosten leisten? Das ist für die Endabrechnung entscheidend. Prüfen Sie also unbedingt, ob Ihr Vermieter in der Nebenkostenabrechnung die korrekten Vorauszahlungen angesetzt hat. Hat er sich hier zu Ihren Ungunsten verrechnet, sollten Sie um Nachbesserung bitten, rät Jörg Hänsel.

9. Pauschalabrechnung

Eine Betriebskostennachzahlung kann Ihr Vermieter nur dann von Ihnen verlangen, wenn der Mietvertrag eine Abrechnung über die Betriebskosten vorsieht. Ist für Neben- oder Betriebskosten eine Pauschale im Mietvertrag vereinbart, seien die Kosten eben auch pauschal abgegolten, sagt Jörg Hänsel. Abrechnung und mögliche Nachzahlung seien dann hinfällig. "Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag eine Warm- oder Inklusivmiete ausweist."

10. Gewerberäume

"Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen", sagt Jutta Hartmann. So seien zum Beispiel Grundsteuer und Wasserbedarf höher, ebenso die Versicherungsprämien. Sind also Gewerbe- und Wohneinheiten unter einem Dach vereint, müssten Vermieter das bei der Kostenverteilung berücksichtigen. "Wohnungsmieter bezahlen nur, was anteilmäßig auf die Mietwohnungen entfällt, wenn die Kosten für Gewerbe deutlich höher sind", so Hartmann.