Mieterhöhung rechtens? Prüfung kann sich lohnen

Post vom Vermieter? Wenn eine Mieterhöhung ins Haus steht, ist die Laune bei Betroffenen in der Regel erst einmal getrübt. Immerhin ging dem doch gar keine Modernisierung voraus - und auch entsprechende Klauseln finden sich nicht im Mietvertrag. Und doch kann eine Anpassung des Mietpreises an die ortsübliche Vergleichsmiete rechtmäßig sein - unter gewissen Voraussetzungen jedenfalls.

Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, sollten Mieterinnen und Mieter unbedingt prüfen, bevor sie ihre Zustimmung erteilen. Denn gegebenenfalls müssen sie die Mieterhöhung sonst gar nicht leisten. Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund erklärt, auf welche Punkte  man achten sollte.

1. Formelle Anforderungen

Eine Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen und dabei klar und verständlich sein. Sie muss zudem den bisherigen und den neuen Mietpreis ausweisen und detailliert begründen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde. Zudem ist eine Mieterhöhung vom Vermieter selbst zu erklären. Kommt das Schreiben von einem Anwalt oder der Hausverwaltung und liegt ihm keine Original-Vollmacht bei, können Mietparteien die Erhöhung innerhalb von 14 Tagen zurückweisen.

2. Einhaltung der Kappungsgrenze

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem Mietpreis, der für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde aufgerufen wird, dürfen Vermieter die Miete maximal anheben. Zeitgleich müssen sie aber beachten, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigt. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt - also etwa in Hamburg, Berlin, München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Frankfurt - gilt sogar eine Begrenzung von 15 Prozent.

3. Abstand zur letzten Mieterhöhung

Wie lange liegt Ihre letzte Mieterhöhung zurück? Die Antwort auf diese Frage ist entscheidend. Denn zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens zwölf Monate vergangen sein. Die höhere Mietzahlung muss aber erst ab Monat 15 nach der letzten Erhöhung gezahlt werden. Der Grund: Mieterinnen und Mietern bleibt eine Überlegungsfrist von zwei bis drei Monaten, um der Erhöhung zuzustimmen - der Monat, in dem das Schreiben eingegangen ist, plus zwei weitere Monate.

4. Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Entspricht der neue Mietpreis der ortsüblichen Vergleichsmiete? Denn auf diese muss der Vermieter die Mieterhöhung stützen - belegt entweder durch einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Falls es einen Mietspiegel gibt, sollten Mieterinnen und Mieter prüfen, ob der neue Mietpreis innerhalb der dort genannten Spanne für vergleichbare Wohnungen liegt. Beruft sich der Vermieter auf drei Vergleichswohnungen, sollten Mieterinnen und Mieter prüfen, ob diese in Bezug auf Lage, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Baujahr des Gebäudes ähnlich sind. Ein Mieterverein kann bei der Einschätzung helfen.

5. K.-o.-Kriterium Index- oder Staffelmiete

Bei einem Index- oder Staffelmietvertrag ist während der Laufzeit eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Bei diesen Modellen dürfen die Mieterhöhungen eben ausschließlich nach der festgeschriebenen Staffel oder anhand des vereinbarten Index erfolgen.