Hauskauf: Drei Risiken - und wie Sie sie verringern können

Kiel. 

Nach einem sportlichen Anstieg in den vergangenen Jahren sinken die Zinsen für Immobilienkredite leicht, hier und da sind auch Immobilien selbst wieder erschwinglicher geworden. Eine gute Zeit also, um den Hauskauf (wieder) in den Blick zu nehmen? Damit dabei alles glattläuft, sollten Sie einige Risiken einkalkulieren - und versuchen, sie zu minimieren.

1. Insolvenz der Baufirma

Laut Institut für Wirtschaftsforschung ist die Zahl der Insolvenzen in der Baubranche im ersten Quartal 2024 um mehr als 500 gestiegen - das sind 44 Prozent mehr als im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein rät: nur Zahlungspläne zu akzeptieren, die den tatsächlichen Baufortschritt abbilden. Wer in große Vorleistung geht, steht im Zweifelsfall ohne entsprechenden Gegenwert da. 

Außerdem sollten Sie eine Versicherung oder Bürgschaft abschließen, die für den Fall einer Insolvenz des Bauunternehmens für die Fertigstellung aufkommt. In diesem Fall übernehmen entweder die Bank oder die Versicherung die Mehrkosten, die durch die Arbeit eines anderen Bauunternehmens anfallen. Michael Herte von der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein rät: Wählen Sie als Bürgen eine finanzstarke Bank aus, die bereits Erfahrungen mit Bauprojekten hat.

2. Altbau ausgesucht: Gesetzliche Vorgaben im Blick haben

Neubau oder Bestandsimmobilie? Um Geld zu sparen, entscheiden Käufer sich häufiger für den Kauf eines älteren Hauses, das sie dann selbst sanieren wollen. In der Theorie sicher eine schöne Idee, aber Vorsicht: Hier können schwer kalkulierbare Kosten lauern. Etwa mit Blick auf das sogenannte Gebäudeenergiegesetz, GEG, das Anforderungen an den Wärmestandard einer Immobilie regelt. Werden entsprechende Pflichten nicht fristgerecht erfüllt, drohen Bußgelder. 

So kann es etwa nötig sein Geschossdecken oder Dächer nachträglich zu dämmen, auch ungedämmte Warmwasserleitungen stehen im Fokus oder es kann der Austausch veralteter Öl- und Gasheizkessel nötig werden. Die Frist dafür beträgt in vielen Fällen zwei Jahre ab Grundbucheintrag.

Sie sollten sich vorab über die genauen Bestimmungen informieren und sich bei den Eigentümern über das mögliche Kaufobjekt schlaumachen. Gut zu wissen: Informieren Sie sich auch über mögliche Förderangebote des Bundes oder Ihres Bundeslandes.

3. Bausparsofortfinanzierung - passt das wirklich?

Um schneller ans Eigenheim zu kommen, setzen Käufer und Käuferinnen teils auf komplizierte Finanzierungsmodelle, heißt es von der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. Etwa auf die sogenannte Bausparsofortfinanzierung: Wer nicht genug Eigenkapital hat, schließt hier einen Vertrag über ein Darlehen und über einen Bausparvertrag ab. Die benötigte Summe für den Erwerb der Immobilie wird sofort ausgezahlt. 

Dann zahlt man Zinsen und in den Bausparvertrag ein, bis dieser erfüllt ist und man ein Bauspardarlehen zur Ablösung des Sofortdarlehens bekommt. Dann zahlt man das Bauspardarlehen zurück. Dieses Modell soll eine lange Planungssicherheit gewährleisten.

Darlehen und Bausparvertrag zur Rückzahlung des Darlehens müssen aufeinander abgestimmt sein. Das Risiko: Bausparkassen dürfen sich per Gesetz nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt zur Auszahlung der Bausparsumme verpflichten. Deshalb können zusätzliche Kosten entstehen. Außerdem fallen Abschlusskosten für diese Finanzierung an. 

Und: Dadurch, dass man anfangs nur Zinsen zahlt und nicht tilgt, bleibt die Zinslast vergleichsweise hoch. Michael Hertes Rat: Informieren Sie sich gut und wägen Sie genau ab, ob das für Sie wirklich die beste Option ist.

Was für jede Art der Finanzierung gilt: Immobilienkäufer sollten sämtliche Kosten vorab überschlagen und sich dann erst an die Bank wenden. Denn muss nachgesteuert werden, wird es oft deutlich teurer.