Eigentümer wissen oft gar nicht, was ihre eigene Immobilie tatsächlich wert ist

Mit den richtigen Kniffen erzielen Verkäuferinnen und Verkäufer von Eigentumswohnungen und Häusern jetzt wieder akzeptable Preise. 

Die vergangenen zwei Jahre waren auch und gerade für die Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien "herausfordernd". Zinsanstieg, verschärfte Vorgaben in Sachen Klimaschutz und Energiewende auch im Keller von bis dato fossil befeuerten Häusern und dazu der deutliche Preisrückgang: Wer in den vergangenen zwei Jahren mit einem Verkauf seiner Immobilie liebäugelte, musste entweder Preisabschläge in Kauf nehmen oder nahm gleich ganz Abstand von diesem Vorhaben.

2022 sind in Sachsen rund 47.500 Immobilien für gut 11,5 Milliarden Euro verkauft worden, heißt es im Ende 2023 veröffentlichten "Jahresbericht 2023" des Oberen Gutachterausschusses für das Bundesland Sachsen. Und weiter: Die Zahl der Transaktionen ist damit binnen Jahresfrist um 13 Prozent, die des Volumens um zehn Prozent gesunken.

Doch beim genaueren Blick auf die 2022er-Zahlen zeigte sich schon Ende Dezember vergangenen Jahres: Den sächsischen Immobilienmarkt schlechthin gibt es so aber eigentlich gar nicht. Die Unterschiede zwischen Stadt und Land sind gewaltig - und selbst zwischen den verschiedenen Großstädten im Freistaat. Auch gab und gibt es Unterschiede, was die einzelnen Marktsegmente betrifft: Preissteigerungen bei den meisten Eigentumswohnungen standen in der Regel größere Preisrückgänge bei den Ein- und Zweifamilienhäusern in einigen Landkreisen gegenüber. Bestimmte Städte wie Dresden konnten sich dagegen ganz vom allgemeinen Negativtrend abkoppeln. 

Inzwischen wird wieder verkauft

Im Sommer 2024, sieht die Lage insgesamt wieder deutlich besser aus. In vielen Regionen hat sich inzwischen wieder so etwas wie ein "preislicher Boden" entwickelt - wesentlich tiefer werden die Preise für Bestandsimmobilien also mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr fallen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Die Zeit für aufgeschobene Immobilienverkäufe ist nun gekommen. Sie können in vielen Regionen des Freistaats wieder auf anziehende Preise hoffen und zugleich ihren Teil dazu beitragen, dass die Immobilie zu einem für sie attraktiven, aber stets noch marktgerechten Preis in neue Hände kommt. 

Der Verkauf und letztlich die Einigung auf einen angemessenen Preis läuft bei Immobilien in mehreren Etappen ab: Zuallererst sollten Verkäufer den passenden Zeitpunkt für den Verkauf festlegen. Für den Verkauf benötigen sie dann einige Unterlagen. Dazu gehören unter anderem der Grundbuchauszug, die Flurkarte, eine Bauzeichnung, Wohnflächenberechnung, Nebenkostenauflistung, Versicherungsnachweise oder der Energieausweis.

Sind noch Reparaturen oder Renovierungen zu machen, bevor die Immobilie den Besitzer wechselt? Wenn ja, sollten Verkäuferinnen und Verkäufer diese rechtzeitig in die Wege leiten. Ein gut erhaltenes Haus ist immer leichter zu verkaufen. Der Verkaufspreis schließlich ist wohl eine der wichtigsten Komponenten beim Immobilienverkauf. Mit einer unabhängigen Wertermittlung für ihre Immobilie können Betroffene einen vernünftigen Verkaufspreis festlegen, der weder zu hoch noch zu niedrig ist.

(© Immo-Expertin Katharina Heid)

"Was die meisten Privatpersonen, die ihre eigene oder eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, übersehen, ist Folgendes: Viel wichtiger als das Timing - also der exakte Verkaufszeitpunkt - ist für das Erreichen eines möglichst hohen Verkaufspreises ein geordneter Verkaufsprozess.

Wichtig ist dabei vor allem, im Vorfeld relativ genau zu ermitteln, was die eigene Immobilie wert ist und welcher Verkaufspreis sich realistisch am Markt erzielen lässt. Um realistische und marktgerechte Preise zu erzielen, spielt daher aucheine möglichst genaue Immobilienbewertung in Sachsen eine entscheidende Rolle." Die Immobilienexpertin Katharina Heid ist Geschäftsführerin der deutschlandweit tätigen Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH mit Hauptsitz Walldorf. Katharina Heid: "Viele Immobilienbesitzer stürzen sich oftmals schlecht beraten und mäßig informiert in Verkaufsverhandlungen. Oft wissen sie gar nicht, wie viel ihr Objekt tatsächlich wert ist. Auf diese Weise verschenken sie unter Umständen eine Menge Geld. 

Allein nur die Lage entscheidet längst nicht mehr über den möglichen Verkaufspreis

Ob man sich an einen öffentlich bestellten oder einen freien Immobiliengutachter wendet, spielt hier wahrscheinlich nicht die tragende Rolle. Ein Gutachter liefert dem Besitzer auf Grund seiner Fachkenntnis grundsätzlich erst einmal eine objektive Antwort auf die zentrale Frage: "Wie viel ist meine Immobilie denn eigentlich realistisch betrachtet wert?". "Lage, Lage, Lage" spielt dabei für die Wertermittlung unbedingt eine Rolle, aber eben nicht die einzige. Zunehmend wird heute auch die energetische Verfassung eines Hauses zum entscheidenden Einflussfaktor auf den Kaufpreis. Eine alte Öl- oder Gasheizung im Keller wirkt dabei preissenkend, während eine Photovoltaikanlage auf dem Dach in Verbindung mit einer Wärmepumpe sowie gut isolierten Fenstern deutliche Preisaufschläge rechtfertigt. 

Doch genau mit solchen energetischen Details und anderen Punkten sind Privatleute, die sich nicht täglich mit Immobilien befassen, größtenteils überfordert. Hier sollte man sich einen Profi suchen, mit dem man vielleicht auch menschlich ganz gut klarkommt ran, so dass ein gewisses Grundvertrauen gegeben ist, dann kommt man mit dem Verkaufsvorhaben bestimmt viel besser vorwärts. Kostenlose online-Immobilienbewertungstools liefern in der Regel nur grobe Anhaltspunkte für eine Wertbemessung, ohne der Berücksichtigung diverser, so eigentlich gar nicht zu erfassender Gegebenheiten.