Energetische Sanierung: Mit präzisem Plan und Beratung zum Erfolg

Berlin. 

Warum Energie sparen wichtig ist? Spätestens seit der Gaskrise und explodierenden Energiekosten dürften sich Fragen wie diese erledigt haben. Sie sparen damit bares Geld. Und Sie tun damit weiterhin etwas für das Klima und die Umwelt.

Wenn eisige Luft durch die Fensterritzen reinzieht oder der Dachboden im Sommer zum Backofen und im Winter zur Eiskammer wird, stellt sich die Frage: Wie fit ist mein Haus aus energetischer Sicht? Was muss verbessert werden, um von weniger Energieverbrauch zu profitieren und damit auch den Wert der Immobilie zu steigern?

Die Lösung kann eine energetische Sanierung sein. Was ist das genau? Dieser Überblick liefert Ihnen das nötige Wissen.

Was ist eine energetische Sanierung?

"Die energetische Sanierung umfasst alle Maßnahmen an einer Bestandsimmobilie, Energie einzusparen", sagt Florian Becker als Geschäftsführer des gemeinnützigen Bauherren-Schutzbundes (BSB).

Schon einzelne Maßnahmen zur Gebäudedämmung wie moderne Fenster oder Dämmmaßnahmen beim Dach können den Energieverbrauch senken.

Wer mehr investieren will, kann sich um die gesamte Fassade kümmern oder um eine neue Heizung.

Beispiele für energetische Sanierungsmaßnahmen:

• Dämmung der Gebäudehülle, insbesondere der Außenfassade
• Dämmung von oberster Geschossdecke, Kellerdecke und Dach
• Austausch der Fenster
• Heizungsoptimierung mit neuer Pumpe und hydraulischem Abgleich
• alternative Heizung zu Gas und Öl (zum Beispiel Wärmepumpe)
• Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
• Einsatz erneuerbarer Energien wie Solarthermie- und Photovoltaik-Anlagen

Was bringt eine energetische Sanierung?

Das primäre Ziel von Umbaumaßnahmen muss gar nicht immer das Energiesparen sein. Meist sind Schäden oder Defekte die Initialzündung. "Das setzt dann häufig eine relativ unstrukturierte Sanierung des Hauses in Gang", sagt Florian Becker. Und erst wenn noch mehr kaputt geht, wird die Sanierung fortgesetzt.

Auch Anbau, Ausbau oder Umbau geben Anstöße. Etwa, wenn man ein altes gekauftes oder geerbtes Haus, bei dem baulich selten etwas verändert worden ist, auf eigene Bedürfnisse umbauen will. Erste Ideen bespricht man dann mit einem Architekten.

"Und in diesem Zuge gibt es immer Ideen, energiesparende Maßnahmen umzusetzen", sagt Martin Brandis. "Viele dämmen die Fassaden nicht ausschließlich, um damit Energie einzusparen. Sondern in der Regel deswegen, weil ohnehin ein baulicher Aufwand da war", sagt der Referent der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Inzwischen findet ein Umdenken statt. "Ich merke da einen Wandel vor dem Hintergrund, dass Energie spürbar knapp und vor allem teuer wird", sagt der Fachmann. Energie zu sparen werde so auch ein stärkerer Motivationsgrund, etwas zu tun.

Wie groß ist der Nachholbedarf?

Vor allem ältere Gebäude haben oft Nachholbedarf: Zwei Drittel aller Gebäude wurden vor 1977 errichtet, berichtet Alexander Steinfeldt von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online.

Vorher gab es demnach keine Vorschriften zum Wärmeschutz von Gebäuden. Deswegen verbrauchen diese Gebäude deutlich mehr Energie für Wärme als neuere Gebäude, heißt es.

Jedes zweite Haus in Deutschland ist lediglich teilsaniert, jedes dritte sogar komplett unsaniert. Potenzial gibt es laut Steinfeldt in neun von zehn Gebäuden.

Fazit: Bei Gebäuden ohne Fassadendämmung oder mit Heizanlagen älter als 20 Jahre lohnt sich eine Sanierung in den allermeisten Fällen.

Was verbessert meine Immobilie - und was kostet das?

Das lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten. Im Gegenteil, die Rechnung ist höchst individuell und teilweise komplex.

Wie viel Energie durch welche Maßnahmen beim eigenen Haus genau gespart werden kann, lässt sich beispielsweise auf dem umfangreichen Sanierungskonfigurator des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz durchspielen. Hier lassen sich detaillierte Angaben zum Ist-Zustand und zu bisherigen Sanierungen eingeben.

Außerdem bekommt man dort einen Überblick, mit welchen Investitionskosten für einzelne Maßnahmen zu rechnen ist und welche Förderungen vom Staat zu bekommen sind.

Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht?

Es gibt einige wenige Fälle, in denen Eigentümerinnen und Eigentümer laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) unabhängig von einer geplanten Sanierung tätig werden müssen.

Die wichtigsten Beispiele:

• Austausch von Gas- und Öl-Heizkesseln älter als 30 Jahre. Ausnahme: sogenannte Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Welchen Kesseltyp man hat, kann der Schornsteinfeger mitteilen.
• Oberste Geschossdecken beheizter Räume dämmen. Das gilt als erfüllt, wenn das Dach darüber entsprechend gedämmt ist.
• Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen und Armaturen in nicht beheizten Räumen.

Ausnahme: Ausgenommen sind hier Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt haben. Bei Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002 müssen die Verpflichtungen innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden.

Woher bekomme ich erste verlässliche Informationen?

Eine erste Anlaufstelle kann die Energieberatung der Verbraucherzentrale sein. Die führt in die Grundlagen ein, prüft Ideen auf Sinnhaftigkeit und gibt erste Tipps.

Dabei gibt es kostenlose Angebote direkt in der Beratungsstelle, per Telefon oder verstärkt auch Beratung per Video, so Brandis.

Fährt eine Beraterin oder ein Berater zum Objekt vor Ort und gibt aufgrund der Besichtigung Empfehlungen, kostet dieser "Gebäude-Check" regelmäßig 30 Euro. Aufgrund aktuell relativ starker Auslastung ist dabei aber mit längeren Wartezeiten zu rechnen.

Gut zu wissen: Es gibt auch einen "Heiz-Check" für 30 Euro.

Danach kommt ein Energieberater ins Spiel. Der kümmert sich um die detaillierte Planung einzelner möglicher Projekte. Und er überprüft genau die Gegebenheiten vor Ort, also den energetischen Ist-Zustand.

Dabei können sogenannte spezielle Energieeffizienz-Experten im Sinne der Förderprogramme des Bundes die energetische Fachplanung machen.

Für eine erste grundlegende Konzeption und energetischen Beratung braucht man aber nicht zwingend einen Energieeffizienz-Experten.

Wie gehe ich bei der Sanierung vor?

Ein Grundproblem beim Bauen und auch bei der Sanierung: "Man muss immer den speziellen Einzelfall bewerten", sagt Floria Becker. Er rät, sich von einem Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen.

"Man hat dann eine grundlegende Vorstellung davon, was man vielleicht in den nächsten fünf, sechs oder zehn Jahren mit seinem Haus machen kann, um die Energieeffizienz deutlich zu steigern", sagt Becker.

Im Zuge der förderfähigen Beratung wird zunächst der energetische Zustand des Gebäudes analysiert. Bei einem Vor-Ort-Termin werden laut Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) die wichtigsten Daten des Gebäudes erfasst. Beispiele:

• Dach
• Außenwände
• Fenster, Türen und Keller
• vorhandene Anlagentechnik (Heizung, Warmwasserbereitung)

Mit dem Eigentümer werden dann gemeinsam Vorschläge für Sanierungsmaßnahmen besprochen. Dann gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Man kann aufeinander abgestimmte Maßnahmen Schritt für Schritt über mehrere Jahre umsetzen.
2. Man peilt eine komplette Gesamtsanierung zu einem sogenannten Effizienzhaus an. Dieses muss dann einen bestimmten, nachweisbaren energetischen Standard erreichen, erklärt Brandis. Der Energiebedarf wird durch eine Bilanzrechnung nachgewiesen, wobei nur ein gewisser Maximalwert erreicht werden darf. Es gibt aber mehrere Stufen. Je niedriger der Energiebedarf, desto besser ist die Stufe.

Optimale Begleitung bei Planung und Baumaßnahmen

Nachdem individuelle Sanierungsmaßnahmen beschlossen wurden, ist eine detaillierte energetische Fachplanung erforderlich, so die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Auf dieser Basis können Angebote eingeholt werden. Auch dabei können die Berater helfen.

Energieeffizienz-Experten übernehmen außerdem die Baubegleitung. Das kann Bauschäden verhindern. Zudem wird sichergestellt, dass die Vorgaben richtig eingehalten oder Nachbesserungen fällig werden.

Am Ende geben die Berater auch Hinweise für richtiges Heizen und Lüften in der sanierten Immobilie.

Wo finde ich einen Überblick über Fördermittel?

Der individuelle Sanierungsfahrplan gibt auch zur Finanzierung eine Einschätzung zu Kosten und Förderungen. Für einen Finanzplan sind dabei laut co2online Fragen wie diese zu beantworten:

• Welches Budget habe ich privat für den Umbau?
• Welche Konditionen für Kredite - spezielle Angebote für eine Sanierung - bietet meine Hausbank?
• Kann ich einen Bausparvertrag oder Wohn-Riester einsetzen? Welche Förderprogramme gibt es?
• Wann sollen sich die Investitionen amortisieren?

Für energiesparende Bau- und Sanierungsvorhaben gibt es Zuschüsse und Kredite von der KfW-Förderbank und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa). Bei Ländern, Gemeinden und Energieversorgern kann es regionale Förderprogramme geben.

Diese Mittel sind aber immer vor der Beauftragung von Handwerkern zu beantragen. "Es müssen aber schon konkrete Angebote vorliegen", so Steinfeldt. Einen Fördermittelcheck bietet etwa auch co2online.

Das Bafa gewährt zudem auch auf die Beratung selbst einen Zuschuss in Höhe von 80 Prozent - bis maximal 1300 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern und maximal 1700 Euro bei Wohnhäusern mit mindestens drei Wohneinheiten. Der Antrag kann nur online und entweder vom Beratungsempfänger selbst oder von einer bevollmächtigten Person gestellt werden. Es ist also auch möglich, dass der Berater die Antragstellung übernimmt.

Dafür zugelassene Berater finden sich auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Ebenfalls werden Fachplanung und Baubegleitung mit insgesamt 50 Prozent der Kosten bezuschusst, informiert Brandis. "Je nach Gebäudetyp gibt es Obergrenzen."

Zudem können energetische Sanierungsmaßnahmen, Beratungen und Planungen steuerlich gefördert werden. Dazu gibt das Bundesfinanzministerium Informationen auf seiner Seite.

Wichtig: Grundsätzlich sollte man die Machbarkeit und die Wirtschaftlichkeit der einzelnen Maßnahmen prüfen, rät Marc Ellinger vom Verband Privater Bauherren (VPB). "Dies insbesondere dann, wenn in Hoffnung auf eine KfW-Förderung vorgegebene Grenzwerte erreicht werden sollen", so der Experte.

Das heißt: Sie müssen die hohen Gesamtkosten auch stemmen können, um die erforderlichen Zuschusskriterien für entsprechende Stufen zu erfüllen. Was im Einzelnen sinnvoll und finanziell machbar ist, geht man unbedingt vorab etwa mit dem Energieberater durch.

Unter Umständen kann es deutlich wirtschaftlicher und preisgünstiger sein, eine Sanierung ohne KfW-Förderung in Angriff zu nehmen - anstatt erhebliche Mehraufwendungen in Kauf zu nehmen, die die Höhe der Tilgungszuschüsse um ein Mehrfaches übersteigen.

Ob sich eine Förderstufe rechnet, hängt in erster Linie vom energetischen Ist-Zustand des unsanierten Gebäudes ab.

Ellinger veranschaulicht die Abwägung an einem Beispiel:

Um aus einem unsanierten Gebäude der 1960er-Jahre oder älter ein Gebäude zu machen, das Förderstufe KfW 85 mit den niedrigsten Voraussetzungen entspricht, ist immenser Aufwand nötig. Der könne schnell in einen mittleren sechsstelligen Bereich gehen - während die Tilgungszuschüsse allein nur insgesamt 6000 Euro betragen.

"Es ist ohne weiteres möglich, sich in den Ruin, sprich in die Privatinsolvenz zu sanieren", sagt Ellinger.

Was kosten Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen?

Was Sanierungsmaßnahmen kosten, hängt immer vom Umfang und der individuellen Immobilie ab. Richtwertbeispiele von co2online:

Maßnahme	Kosten in Euro
Dachdämmung	100 bis 180 pro Quadratmeter
Fassadendämmung	30 bis 200 pro Quadratmeter
Dachbodendämmung	25 bis 55 pro Quadratmeter
Kellerdeckendämmung	18 bis 30 pro Quadratmeter
Fenster	500 bis 800 je Fenster
Heizung	Austausch einer Öl-/Gasheizung (ab 5000); Solarthermie, Solarspeicher, Schornsteinsanierung (12 000 bis 18 000); Wärmepumpe (8000)

Welche Maßnahmen sind in welcher Reihenfolge sinnvoll?

Einzelmaßnahmen sollten auf ein Ziel und aufeinander ausgerichtet sein. Das ist wichtig, wie folgende Beispiele zeigen:

• Steht später eine Dämmung der Außenwände an, muss die Dämmwirkung der Fenster bereits zur späteren Fassade passen - sonst kann es zu Wärmebrücken und Feuchtigkeit kommen, erklärt Florian Becker.
• Zum Senken des Energiebedarfs tragen Dämmen und ein Austausch der Fenster bei. "Erst im Anschluss sollte die Heizanlage ausgetauscht werden, damit sie richtig dimensioniert und eingestellt werden kann", sagt Alexander Steinfeldt von co2online. "Das ist keine seltene Empfehlung von uns", sagt auch Brandis.
• Wer mit der Heizung beginnt, weil sie jetzt defekt ist, läuft Gefahr, eine neue einzubauen, die bei weiteren Dämmungsmaßnahmen für das immer effizientere Haus überdimensioniert wird.

Ist die Wärmepumpe eine gute Lösung für alle Fälle?

Es kommt darauf an. Eine Wärmepumpe ist vor allem dann sinnvoll, wenn sie die bisherige Öl- oder Gasheizung ersetzen soll.

Wie hoch deren Wärmeleistung sein muss, hängt vom Wärmebedarf des Hauses und somit auch von dessen Dämmung ab. Wird diese erst später verbessert, kann eine vorher verbaute Wärmepumpe überdimensioniert sein. Ist der Bedarf deutlich zu niedrig, kann das häufigere Ein- und Ausschalten der Wärmepumpe höheren Verschleiß und schlechtere Effizienz zur Folge haben.

"Das kann sogar so weit gehen, dass die Heizkosten höher sind als vorher", sagt Brandis. Gegebenenfalls wird im Nachhinein ein Pufferspeicher erforderlich. Es gebe zwar bereits Modelle mit stufenlos anpassbarer Wärmeleistung. Aber das sei kein Automatismus.

Übrigens: "Auch Öl- und Gasheizungen haben eine schlechtere Performance, wenn sie überdimensioniert sind, was übrigens häufig der Fall ist", sagt Brandis. Eine falsche Dimensionierung ist also kein exklusives Problem von Wärmepumpen.

Wichtig: Wärmepumpen laufen mit geringeren Vorlauftemperaturen. Man braucht deshalb große Heizflächen. Ideal sind laut Becker Flächenheizungen wie eine Fußbodenheizung. In vielen Häusern seien dagegen klassische Heizkörper verbaut. Die sind zu klein oder sorgen für eine unzureichende Luftzirkulation.

Empfehlung: Man sollte vorher prüfen, ob die Radiatoren für den Einsatz mit einer Wärmepumpe geeignet sind oder im Rahmen der Modernisierung erneuert werden müssen.

Tipp: Wärmepumpen können in unsanierten Bestandsbauten Teil einer Hybridlösung sein, heißt es beim Verband Privater Bauherren (VPB). In Kombi mit Gas- oder Brennwerttechnik oder Holzpelletheizung sei das wahrscheinlich die beste Lösung. Auch hier gilt aber: Stets muss das einzelne Haus individuell betrachtet werten.

Bei der Wahl der Heiztechnik ist aber auch das neue Gebäudeenergiegesetz zu beachten, das Anfang 2024 in Kraft tritt. Es sieht vor, dass künftig jede neu eingebaute Heizung auf Basis von 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Einzelheiten dazu sind auf der Webseite der Bafa zu finden.

Kann ich auch meinen eigenen Strom erzeugen?

Mit Solarthermie- und Photovoltaikanlagen sparen Sie nicht nur Energie. Sie erzeugen selbst welche.

• Die Erzeugung von Warmwasser auf dem Dach (Solarthermie) unterstützt die Heizungsanlage mit dem vorerwärmten Wasser.
• Der per Photovoltaikanlage erzeugte Strom kann unter anderem bei einer Wärmepumpe zum Einsatz kommen, für den Betrieb des Motors und im Falle, dass mit Strom zugeheizt werden muss.

Was spricht dafür, alles auf einmal zu machen?

Es gibt fast keine Maßnahme, die nicht auch alleine stehen kann, sagt Brandis. Aber eine umfängliche Sanierung kann effektiver und am Ende günstiger sein als die Summe von Einzelmaßnahmen, die hintereinander angegangen werden.

Beispiel: Wer heute eine Fassade saniert und erst in fünf Jahren die Fenster austauscht, zahlt in der Regel mehr, als wenn er heute beides gleichzeitig in Angriff nimmt.

Weiterer Vorteil der Komplettsanierung: Wenn die Gewerke gemeinsam arbeiten, gibt es Synergieeffekte. "So kann bei höheren Gebäuden schon eine Rolle spielen, ob und wie häufig Sie ein Gerüst aufbauen müssen", sagt Brandis. Das sind alles Dinge, die nicht selten dazu führen, dass man sinnvoll Maßnahmen kombiniert. "Es gibt aber auch mehr Fördergelder, wenn Sie umfänglicher sanieren", sagt Brandis.

Fazit: Egal, ob Heizung, Dämmung, Dach, Außenwände oder Art der Heizung - bei der richtigen Vorgehensweise und Reihenfolge kommt es immer auf den Einzelfall an. Daher sind Beratung und Begleitung von Expertinnen und Experten so extrem wichtig.

Worauf muss ich bei der Vergabe der Aufträge achten?

Bei der Beauftragung von Handwerksfirmen ist stets ein schriftliches, verbindliches Angebot im Vorfeld wichtig. Diese Angebote sollten im Normalfall kostenlos sein. Co2online rät dazu, sich mindestens drei Angebote einzuholen.

Auch hierbei ist der professionelle Energieberater hilfreich. "Der guckt im Vorfeld, ob alle Leistungen enthalten sind, die für das jeweilige Gewerk notwendig sind oder ob da wesentliche Bestandteile fehlen", sagt Brandis.

Alle beauftragten Leistungen sollten vom Auftraggeber oder besser noch von der Baubegleitung fachlich abgenommen werden. Für die Auszahlung der Fördermittel sei eine gewisse Dokumentation notwendig, die von den Fachunternehmen vorzulegen ist, sagt Steinfeldt.

Wenn es umfangreicher wird: Bauleitung durch Profis

Wird ein Gebäude energetisch modernisiert, auch über einen längeren Zeitraum, ist das ein erheblicher baulicher Eingriff.

Sollen mehrere Maßnahmen zusammen ausgeführt werden, müssen Hausbesitzer mehrere Gewerke koordinieren. An Schnittstellen gebe es häufiger Probleme, so Brandis. Da bedarf es einer professionellen Bauleitung, die so etwas auf der Baustelle erkennt.

Doch auch der Bauherr sollte sich dort regelmäßig blicken lassen und bei Zwischen- und Endabnahmen dabei sein, rät co2online. Auch die Kosten sollten laufend mit der Planung verglichen werden, um bei starken Abweichungen frühzeitig reagieren zu können.

Wie viel Energie kann ich durch die Maßnahmen einsparen?

Mit einer energetischen Sanierung sind Energieeinsparungen von bis zu 60 Prozent realistisch, schätzt Alexander Steinfeldt. Allerdings schwanken die tatsächlich erreichten Einsparungen stark.

Steinfeldt verweist hier auf eine Studie von co2online zusammen mit dem Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme und der Ostfalia Hochschule für angewandte Wissenschaften.

Bei einer Komplettsanierung lagen die Einsparungen demnach zwischen 8 und 58 Prozent. Gründe für die Abweichungen waren vor allem:

• Energieberatung und professionelle Planung fehlten.
• Die neue Heizanlage wurde nicht richtig eingestellt.
• Nach der Sanierung gab es kein Monitoring des Energieverbrauchs und keine Optimierung.

Mit einer Sanierung und dem Einsatz von erneuerbaren Energien kann man sich unabhängig von fossilen Brennstoffen machen - und seinen CO2-Fußabdruck beim Heizen um über 80 Prozent senken.

Den Energieverbrauch sollte man vor und nach den Maßnahmen messen und vergleichen. Ist er nicht wie geplant gesunken, weist das auf eine fehlerhafte Installation oder Einstellung hin.

"Über Optimierungsmaßnahmen lassen sich viele Fehler auch nach der Installation noch beheben", so Steinfeldt.

Einen Überblick, was das Haus an Energie verbraucht, lässt sich etwa mit dem Energiesparkonto von co2online kontrollieren. Unter anderem verwaltet es digital alle Daten, Rechnungen und Zählerstände zu Heizenergie-, Strom- und Wasserverbrauch.

So ist zu erkennen, wie der Energieverbrauch sich in der Vergangenheit entwickelt hat - und sich in Zukunft entwickeln wird.

Wird mein Haus durch die Energieeinsparung wertvoller?

Ja, durchaus. Wer seine Immobilie durch nötige Reparaturen nicht nur instand hält, sondern auch in energetische Modernisierungen investiert, kann ihren Wert steigern.

Wie viel genau eine Immobilie an Wert gewinne, sei pauschal nicht zu beantworten, sagt Becker. Dafür spielt die allgemeine Entwicklung auf dem Immobilienmarkt eine zu große Rolle.

Der Experte gibt aber zu bedenken: "Es ist nicht davon auszugehen, dass die Energiepreise mittelfristig deutlich sinken. Deshalb kann sich die energetische Modernisierung in vielen Fällen schneller lohnen als in den vergangenen Jahren."

Aktuell ist zudem eine neue EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie in Abstimmung, die Besitzer von Häusern mit sehr schlechtem Energiezustand zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen verpflichten will.

Dies könnte dazu führen, dass energetisch schlechte, unsanierte Häuser durch eine entsprechende Modernisierung überhaupt erst wieder verkäuflich werden, erklärt Becker.