Baufinanzierung: So beeinflussen Zins und Tilgung die Kosten

Bremen. 

Wer beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses die Angebote der Banken genau vergleicht, kann bei der Finanzierung mehrere Tausend Euro sparen. Denn über eine lange Laufzeit von meist mehreren Jahrzehnten summieren sich selbst wenige Prozentpunkte hinter dem Komma des effektiven Jahreszinssatzes. Viel bringt es auch, zügig zu tilgen und damit die Laufzeit kurzzuhalten. Denn je schneller der Kredit abgezahlt ist, desto weniger Zinsen fallen insgesamt an. Stellt sich die Frage: Wie viel können die Unterschiede bei den Parametern ausmachen?

Es ist gar nicht so einfach, die richtige Balance zwischen Zinshöhe, Tilgungssatz und Laufzeit zu finden. "Viele Käufer orientieren sich an der für sie bezahlbaren Monatsrate", sagt Roland Stecher, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. "Wir empfehlen, nicht mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für den Immobilienkredit aufzuwenden." Dabei kann der Zinssatz aber mehrere tausend Euro Unterschied ausmachen, wenn mit dieser Monatsrate entweder größtenteils Zinsen bei der Bank beglichen werden oder möglichst viel vom Kredit getilgt wird.

Laut dem aktuellen Bauzinsvergleich der Zeitschrift "Finanztest" (9/2024) starten die Bauzinsen derzeit etwa bei 3,2 Prozent für eine 80-Prozent-Finanzierung bei 10 Jahren Zinsbindung. Je nach Anbieter können die Zinsen aber auch bis auf 4 Prozent steigen. "Das ist moderat, aber natürlich im Vergleich zur absoluten Niedrigzinsphase vor ein paar Jahren hoch", sagt Verbraucherschützer Stecher. "Außerdem steigen die Preise für Immobilien, sodass die Bauherren hohe Kredite brauchen."

Beispielrechnungen verdeutlichen die Auswirkungen

Sebastian Schick, Chefredakteur der Finanzplattform biallo.de empfiehlt Interessenten, zuerst die Konditionen bei der eigenen Hausbank abzufragen und im zweiten Schritt eine Onlinebank zu konsultieren. "Wer dann noch die Konditionen eines unabhängigen Kreditvermittlers einholt, bekommt einen guten Überblick über die aktuellen Werte", so Schick.

"Um die Konditionen der Banken vergleichen zu können, muss man sich Angebote einholen, in denen Laufzeit, Monatsrate und Tilgungskonditionen gleich sind", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. "Sonst verliert man den Überblick."

Wie sehr sich selbst kleine Zinsunterschiede am Ende summieren, zeigen mehrere von Herbst aufgesetzte Beispielrechnungen: Ein Kunde zahlt für ein Darlehen in Höhe von 400.000 Euro eine Monatsrate von 1.806,67 Euro. Bei einem Sollzins von 3,42 Prozent und einer Tilgungsrate von 2 Prozent hat er nach 10 Jahren Zinsbindung 121.577 Euro an Zinsen gezahlt. Getilgt ist der Kredit bis dahin um 95.223 Euro. Bleiben als Restschuld noch 304.777 Euro. Wenn die Finanzierung nach zehn Jahren Zinsbindung zu denselben Konditionen weiterläuft, würde der Bauherr 29 Jahre und 3 Monate brauchen, um das Darlehen vollständig abzuzahlen. An Zinsen zahlt er insgesamt 232.883 Euro.

Höhere Tilgung muss man sich leisten können

Nimmt er zur gleichen Monatsrate von 1.806,67 Euro einen 400.000 Euro Kredit zu einem Zinssatz von 3,52 Prozent auf - also lediglich ein Zehntel-Prozentpunkt mehr - kann er nur 1,90 Prozent tilgen. Hier läge die Zinssumme über die gesamte Laufzeit dann bei 246.588 Euro und damit um 13.705 Euro höher. Für die Abzahlung der Gesamtsumme braucht der Bauherr zudem sieben Monate länger als beim Beispiel mit dem günstigeren Zinssatz von 3,42 Prozent, also 29 Jahre und 10 Monate.

Es kann auch Sinn ergeben, zugunsten einer höheren Tilgung eine höhere Monatsrate in Kauf zu nehmen. Wer den Kredit in Höhe von 400.000 Euro mit einem Zinssatz zu den anfänglichen 3,42 Prozent finanziert und mit 2,3 Prozent tilgt, muss zwar eine etwas höhere Monatsrate von 1.906,67 Euro zahlen, also genau 100 Euro mehr als in den beiden vorangegangenen Beispielen. Dafür braucht er nur 26 Jahre und 9 Monate und zahlt über die gesamte Laufzeit 210.372 Euro an Zinsen. Damit beträgt die Zinslast 22.511 Euro weniger als bei der zweiprozentigen Tilgung zu sonst gleichen Konditionen - und der Kredit ist um zweieinhalb Jahre eher zurückgezahlt. "Aber die Rate ist auch höher, die muss man sich auch leisten können", sagt Herbst.

Tilgungsrate von zwei Prozent sollte drin sein

Die Tilgung sollte von Anfang an nicht zu niedrig gewählt werden. "Eine Tilgungsrate von 2 Prozent sollte es im aktuellen Zinsumfeld schon sein, besser wären 2,5 bis 3 Prozent", sagt Sebastian Schick. Allerdings würden viele Bauherren ihre Tilgungsrate reduzieren, wenn die Zinsen nach der Zinsbindung steigen, damit die Monatsrate gleich bleibt. Aber das macht sich eben deutlich bei Laufzeit und Zinszahlungen bemerkbar.

Je geringer der Tilgungssatz, desto länger dauert es, den Kredit vollständig abzuzahlen. "Die Kreditlaufzeit kann sich fast verdoppeln", sagt Roland Stecher. Schnelligkeit ist aber auch nicht alles, gibt der Verbraucherschützer zu bedenken - denn mit steigender Tilgung steigt eben auch die monatliche Belastung. Wer am Ende jeden Cent in die Monatsrate steckt, dem bleibt weniger Geld zum Leben - und das sei auch nicht für jeden der richtige Weg.

Neben dem Zinsvergleich und der Tilgung ist es wichtig, die Finanzierung möglichst flexibel zu halten. "Kunden sollten nur Angebote annehmen, die ihnen ein Sondertilgungsrecht ohne Aufschlag einräumen", rät Sebastian Schick. Auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz bei Bedarf zu wechseln, ist ein wichtiges Kriterium. "Das ermöglicht dem Kunden, auf mögliche Veränderungen seiner finanziellen Verhältnisse während der Laufzeit zu reagieren." 

Er kann dann zum Beispiel jährlich eine größere Summe in einem Stück abzahlen, etwa nach Auszahlung einer Lebensversicherung oder bei einer Erbschaft. Andersherum kann natürlich auch der Tilgungssatz zugunsten einer geringeren Monatsrate reduziert werden, wenn es finanziell enger wird.