3 Versicherungen, die Immobilienbesitzer unbedingt brauchen

Wer ein Haus kauft, geht eine große finanzielle Verpflichtung ein. Schließlich muss die Immobilie in aller Regel über Jahrzehnte abbezahlt werden - Monat für Monat. Kommt eine Krankheit dazwischen, kann es finanziell ziemlich schnell eng werden. Von einem unerwarteten Todesfall ganz zu schweigen.

Doch Risiken wie diese lassen sich mit der richtigen Versicherung gut absichern. Das gleiche gilt für mögliche Schäden am Haus, etwa durch Unwetter und Überflutungen.

Die folgende Übersicht zeigt, welche Versicherungen Immobilienbesitzer wirklich brauchen - und auf welche Punkte sie beim Abschluss jeweils achten sollten.

1. Berufsunfähigkeitsversicherung (BU)

Aus dieser Versicherung bekommen Menschen eine monatliche Rente, wenn sie ihren Beruf aus gesundheitlichen Gründen langfristig nicht mehr ausüben können.

"Jeder Mensch, der mit Arbeit seinen Lebensunterhalt bestreitet, sollte eine BU haben", sagt Bianca Boss vom Bund der Versicherten. "Das betrifft nicht nur Immobilienkäufer."

"Die BU ist unabhängig von der Immobilienfinanzierung die wichtigste Versicherung neben der Krankenversicherung und Privathaftpflicht", sagt André Salau, Vorstandsmitglied im Bundesverband der Versicherungsberater. Diese Berater arbeiten nicht gegen Provision, sondern werden nach Zeit und Aufwand der Beratung bezahlt.

Salau schildert das Risiko: Angenommen, ein junger Mann von 30 Jahren kann nicht mehr in seinem Beruf arbeiten. Die Rentenversicherung zahlt erst dann, wenn dieser Mann nur noch weniger als drei Stunden in irgendeinem Beruf arbeiten kann. "Er ist dann also gezwungen, jeden Job anzunehmen, der gerade noch klappt", sagt Salau.

Was passiert also? "Wenn Sie 18 Monate keinen Job finden, weil Sie nicht vermittelbar sind, rutschen Sie in die Sozialhilfe", erklärt Salau. Bisheriges Vermögen sei dann schnell aufgefressen. "Solange Sie noch Fonds oder eine Eigentumswohnung haben, sagt das Sozialamt: Her damit." Man verliert also seine Ersparnisse.

Warum werden Menschen berufsunfähig?

Viele Menschen unterschätzen ihr Risiko, im Laufe ihres Lebens einmal berufsunfähig zu werden - dabei trifft es etwa jeden Vierten.

Die Folgen für Immobilienbesitzer sind gravierend: "Wenn der Hauptverdiener den Kredit nicht mehr zahlen kann, ist die Familie gezwungen, aus der Immobilie auszuziehen", sagt Bianca Boss.

"Niemand kann sich dagegen wehren, eventuell berufsunfähig zu werden", sagt Salau. Das sei ein häufiger Irrglaube junger Menschen. "Ich habe noch keinen Kunden gehabt, der eingeräumt hat, dass er aufgrund von psychischen Problemen berufsunfähig werden könnte."

Das sind laut Gesamtverband der Versicherer (GDV) die häufigsten Gründe für den vorzeitigen Berufsausstieg:

1. Psychische Erkrankungen (29,5 Prozent)

2. Krebs (19,3 Prozent)

3. Erkrankungen des Bewegungsapparats (19,1 Prozent)

4. Unfälle (8,2 Prozent)

5. Erkrankungen des Nervensystems (7,6 Prozent)

6. Herz-Kreislauf-Erkrankungen (6,1)

Auf sonstige Erkrankungen entfallen 10,1 Prozent.

(Stand: September 2023)

Der Anteil psychischer Erkrankungen hat in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen, zeigen Vergleiche mit früheren Statistiken.

Wann sollte ich die Berufsunfähigkeitsversicherung abschließen?

Grundsätzlich gilt: "Je jünger und fitter man ist, umso günstiger ist die BU, umso weniger Zuschläge zahlt man und umso weniger Ausschlüsse gibt es", erklärt Boss. "Aber in jungen Jahren ist das Interesse oft nicht da, man gibt das Geld lieber für andere Dinge aus."

Hinzukommt die finanzielle Belastung durch die Immobilie: "Ganz viele junge Familien haben keine BU, weil die Finanzierung so eng ist." Denn die Versicherung ist nicht gerade günstig.

Was kann eine Berufsunfähigkeitsversicherung kosten?

Die Preisunterschiede sind riesig, berichtet die Stiftung Warentest in der Zeitschrift "Finanztest" (Ausgabe 6/24). Zwei Faktoren spielen für die Beitragshöhe eine entscheidende Rolle:

• Gesundheitszustand: Er ist sehr entscheidend und wird anhand eines Fragebogens erfasst. Menschen mit schweren Erkrankungen können abgelehnt werden. "Man muss 100 Prozent ehrlich sein", sagt Boss.
• Beruf: Es könne sein, dass ein gesunder, 30 Jahre alter Bürokaufmann monatlich etwa 40 Euro zahle, so die Versicherungsexpertin. Für einen Altenpfleger mit hoher körperlicher und psychischer Belastung könne die Summe dagegen ein Vielfaches davon betragen.

Der Tipp lautet immer, die Versicherung so früh wie möglich abzuschließen, zum Beispiel direkt beim Berufseinstieg. Der Grund ist simpel: Je jünger man ist, umso gesünder ist man in der Regel auch.

Was mache ich, wenn ich schon eine chronische Erkrankung habe?

Versicherungsberater können eine anonymisierte Voranfrage stellen. Damit lässt sich herausfinden, welche Gesellschaften einen Versicherungsschutz zu welchen Konditionen anbieten würden.

Der Vorteil: "Der eigene Name taucht dann nirgendwo auf", sagt Bianca Boss. "Wenn Sie schon einmal abgelehnt wurden, müssen Sie das üblicherweise bei einem anderen Antrag angeben. Und das wäre dann sehr hinderlich." Die Versicherung wäre sofort hellhörig und würde auch ablehnen.

Zahlt die Versicherung im Ernstfall auch wirklich?

Berichte von Versicherten, die am Ende trotz jahrelanger hoher Beitragszahlungen doch abgelehnt werden, können verunsichern.

Bianca Boss sieht das Problem hier vor allem darin, dass viele Versicherungen von Vermittlern vertrieben werden. "Und die Provision gibt es erst für den finalen Vertragsabschluss."

Oft hätten Vermittler schon viel Zeit investiert, bis es an die Fragen nach der Gesundheit gehe. "Wenn dann eigentlich ein Ausschlusskriterium kommt, fällt es vielleicht nicht so schwer zu sagen: Ach, ist nicht so schlimm" – mit der Folge, dass die Versicherung am Ende nicht zahlt, weil falsche Angaben zum Gesundheitszustand gemacht wurden. "Aus diesem Grund würde ich mich immer unabhängig beraten lassen", rät die Expertin.

2. Risikolebensversicherung

Der Verlust eines geliebten Menschen ist schmerzlich. Auch finanziell können die Auswirkungen gravierend sein, wenn der Hauptverdiener bei einem Unfall oder an einer Krankheit stirbt.

Das gilt erst recht für junge Familien, die Eigentum gekauft haben und monatlich ihren Kredit abbezahlen müssen. Die Risikolebensversicherung bietet hier Schutz vor dem Verlust der Immobilie.

"Es geht um den Werterhalt der Immobilie", sagt André Salau. "Im schlechtesten Fall muss ich das Haus verkaufen. Viele wünschen sich einfach, dass es der Familie weiter gut geht und dass sie im Haus wohnen bleiben kann, falls man selbst versterben sollte." Die Alternative: Das Haus verkaufen und wieder zur Miete wohnen.

Viele Eltern haben diese Versicherung allerdings nicht. "Oft ist die Finanzierung des Hauses so knapp kalkuliert, dass es für eine Risikolebensversicherung nicht mehr reicht", sagt Bianca Boss.

Tipp: Die Expertin rät dazu, dass beide Partner jeweils auf ihren Namen eine Risikolebensversicherung abschließen. Nur dann könnten die Kinder in der Immobilie wohnen bleiben, falls beide Elternteile sterben sollten.

"Oft macht das aber nur der Hauptverdiener", sagt Boss. "Es ist aber schon sinnvoll, wenn beide eine abgeschlossen haben, nicht nur wegen des Kredits. Durch die Versicherung soll ja auch der Lebensunterhalt abgesichert werden."

Was wird mich die Risikolebensversicherung kosten?

Folgende Faktoren spielen laut der Stiftung Warentest eine Rolle:

• Versicherungssumme: Je höher die Summe, umso teurer die Police.
• Alter: Je älter man ist, umso teurer die Versicherung.
• Beruf: Manche bekommen wegen ihres Jobs keine Versicherung, die bis zur Rente reicht, etwa Dachdecker und Bauarbeiter.

Wer einen riskanten Beruf hat oder gefährlichen Hobbys wie Fallschirmspringen nachgeht, zahlt Risikoaufschläge.

Bianca Boss nennt ein Extrembeispiel: "Wenn Sie Freeclimber sind, dürfte es fast unmöglich werden, eine Versicherung zu bekommen. Oder der Risikoaufschlag wäre extrem." Das gleiche gilt für gefährliche Jobs. "Der Beruf Sprengmeister ist ebenfalls heikel."

• Gesundheit: Einige Vorerkrankungen können zu höheren Tarifen oder sogar Ausschlüssen führen. Tipp: Lieber mehr zahlen als solche Ausschlüsse akzeptieren, raten die Experten.
• Rauchen: Raucher zahlen teils dreimal so viel wie Nichtraucher.

Zwei Beispiele aus der Zeitschrift "Finanztest" (Ausgabe 2/2023):

1. Eine Abteilungsleiterin bei einer Versicherung zahlte für eine Versicherungssumme von 450 000 Euro im günstigsten Fall einen jährlichen Beitrag von 433 Euro im Jahr.
2. Ein Dachdecker mit einer Versicherungssumme von 300 000 Euro erhielt den Schutz ab 233 Euro jährlich im günstigsten Tarif.

Die Leistungsunterschiede sind eher gering. Auch günstige Tarife deckten entscheidende Risiken ab. Trotzdem unterscheiden sich die Preise deutlich. Es lohnt sich also umso mehr, die Tarife miteinander zu vergleichen.

Viele Banken verlangen den Abschluss einer Risikolebensversicherung für die Finanzierung. Die Stiftung Warentest rät, nicht das Angebot der Bank anzunehmen, sondern selbst Tarife zu vergleichen.

"Banken haben meist ihre eigenen Produkte, die sie verkaufen wollen", sagt André Salau. Aber: "Die kosten teilweise ein Vielfaches des marktüblichen Preises." Trotzdem schließen ihm zufolge rund 50 bis 60 Prozent die Versicherung bei einer Bank ab.

Wie hoch sollte die Versicherungssumme sein?

Die Summe muss ausreichen, um das ausgefallene Einkommen für die nächsten Jahre zu ersetzen. Sie hängt von der Höhe des Kredites ab, aber auch von den laufenden Unterhaltskosten, um das Leben weiterhin bestreiten zu können. Auch die Ausbildungskosten der Kinder sollten Eltern berücksichtigen, rät Boss.

Faustregel: Die Summe sollte beim Drei- bis Fünffachen des Bruttojahreseinkommens liegen, raten die Experten der "Finanztest".

Die versicherte Summe lasse sich im Lauf der Zeit anpassen, sagt Boss. "Dann verringert sich auch der monatliche Beitrag." Zum Beispiel, wenn die Kinder aus der Ausbildung sind.

Wie lang sollte bei einer Risikolebensversicherung die Laufzeit sein?

Die Laufzeit hängt davon ab, wie lange die Angehörigen abgesichert werden sollen. Laut "Finanztest" reichen oft 20 Jahre. Die Police endet dann etwa mit dem 55. oder 60. Lebensjahr. Die Kinder seien aus dem Gröbsten raus, beide Elternteile könnten Vollzeit arbeiten.

Flattert unerwartet Geld aufs Konto, etwa durch eine Erbschaft, kann die Police zum Ende des Versicherungsjahres gekündigt werden.

Worauf sollte ich beim Abschluss unbedingt achten?

Wie bei der BU prüfen die Versicherer den Gesundheitszustand des Versicherungsnehmers anhand eines umfangreichen Fragebogens. Sie fragen etwa nach Migräne, Heuschnupfen, Entzündungen und Depressionen. Und sie fragen auch beim Hausarzt nach.

Chronisch Kranke haben "Finanztest" zufolge große Probleme, überhaupt eine Versicherung zu bekommen. Hier gebe es große Unterschiede bei den Versicherern.

Manche Versicherer bieten an, die chronische Krankheit als Todesursache auszuschließen. "Finanztest" rät aber davon ab. Stattdessen lieber einen Risikoaufschlag zahlen, lautet der Hinweis.

Tipp: Wie bei der BU lohnt für chronische Kranke eine anonyme Anfrage, etwa per Telefon oder über einen Versicherungsberater. So wird der eigene Name nicht irgendwo gespeichert.

Auch wenn die Fragen stark ins Private gehen, sollte man ehrlich antworten. "Wer schummelt oder Krankheiten verschweigt, riskiert den Versicherungsschutz", so die Stiftung Warentest.

Brauche ich eine Restschuldversicherung?

Diese Versicherung übernimmt die Ratenzahlungen, wenn das Einkommen durch Tod, Krankheit oder Arbeitslosigkeit ausfällt.

"Diese Versicherung dient wirklich nur zur Absicherung des Kredits", sagt Bianca Boss. Es geht also nicht darum, auch die übrigen Lebenshaltungskosten abzusichern. Nötig sei die Police häufig nicht: "Man fährt oft auch gut damit, wenn man eine ganz normale Risikolebensversicherung mit gleichbleibender Summe abschließt."

Auch André Salau hält von dieser Versicherung nicht viel. "Am besten ist, wenn ich das Geld für kleinere Ausfälle meines Einkommens auf der hohen Kante habe und damit meinen Kredit weiter bediene", rät er.

Die Restschuldversicherung sei ein "Bankenprodukt" und sehr teuer. Hohe Provisionen stehen hier immer wieder in der Kritik.

3. Wohngebäudeversicherung und Elementarschadenversicherung

Nicht nur den Immobilienbesitzern kann etwas zustoßen - sondern auch dem Haus selbst. Vor Unfällen und der Macht der Natur gibt es keinen Schutz, höchstens vor den Folgen: in Form einer Wohngebäudeversicherung.

Diese Versicherung sollte jeder Immobilienbesitzer haben. Sie wird von der Bank auch erwartet, sagt Bianca Boss. Damit sind mehrere Risiken abgesichert: 

• Feuer
• Blitzschlag
• Rohrbruch
• Frost
• Sturm
• Hagel

Für Schäden durch Überschwemmungen, Starkregen, Erdbeben oder Erdrutsche braucht es dagegen die Elementarschadenversicherung.

Wichtig: "Es handelt sich um zwei getrennte Verträge", sagt Boss. "Es ist ein Irrglaube zu meinen, dass Elementarschäden in der Wohngebäudeversicherung automatisch mit abgesichert sind."

Braucht jeder eine Versicherung gegen Elementarschäden?

Ja. Das empfiehlt etwa die Stiftung Warentest - unabhängig vom Wohnort. Bianca Boss verweist darauf, dass mittlerweile auch Menschen von Überflutungen betroffen sind, die abseits von Flüssen leben. "Die Böden sind ausgetrocknet und können das Wasser bei Starkregen nicht mehr aufnehmen, alles wird überschwemmt, die Flut reißt alles mit. Davor ist fast niemand mehr gefeit."

Auch Versicherungsberater André Salau sagt: "Immer mit Elementarschäden!" Selbst dann, wenn man auf dem Berg wohne und nicht in einem Flusstal, das durch Hochwasser gefährdet sein könnte.

Wohngebäude- und Elementarschadenversicherung: Was kosten sie?

Die Höhe des monatlichen Beitrags hängt laut Bianca Boss in erster Linie vom Wert und der Lage des Hauses ab. Versicherer kalkulieren hier mit dem Neubauwert der Immobilie, also den Kosten für einen Wiederaufbau nach Zerstörung.

Es kann sogar sein, dass man keine Versicherung bekommt, etwa in Regionen, die besonders von Überflutungen betroffen sein könnten.

"Bevor ich ein Grundstück kaufe, würde ich prüfen, ob ich dafür überhaupt eine Elementarschadenversicherung abschließen kann", rät Boss. Es gebe Regionen, wo das für viele Baugrundstücke nicht mehr möglich sei, wegen des hohen Risikos. "Dann würde ich mir Gedanken machen. Die Gesellschaften lehnen einen nicht ohne Grund ab." Ein Haus an diesem Ort ist dann womöglich ohnehin keine gute Idee.

Laut Stiftung Warentest sind die Preise für die Police wegen der Flut im Ahrtal deutlich gestiegen ("Finanztest"-Ausgabe 4/2023). Es lohnt sich immer, die verschiedenen Angebote gut zu vergleichen.

Hier zwei Orientierungswerte, die die Tester ermittelt haben:

1. Für Neubauten in preiswerten Regionen wie Dresden lag die günstigste Police bei 233 Euro pro Jahr.
2. Im teuren Düsseldorf waren es 378 Euro.

Worauf sollte man beim Abschluss achten?

Diese Leistungen sollten laut "Finanztest" unbedingt inkludiert sein:

• Zahlung auch bei grober Fahrlässigkeit: Das kann der vergessene Topf auf dem Herd sein oder die berüchtigte Kerze auf dem Adventskranz.
• Abbruch- und Aufräumkosten: Nach einem Brand bleiben Reste des Hauses übrig, deren Reinigung und Beseitigung Geld kostet.
• Transport: Hier geht es um Kosten etwa für Möbeltransporte, wenn nach einem Schaden Sanierungen nötig sind.
• Bauauflagen: Neue behördliche Auflagen für den Wiederaufbau eines Hauses können zusätzliche Baukosten bedeuten.
• Dekontamination: Verbrennt bei einem Feuer Elektronik oder Plastik, gelangen womöglich Giftstoffe ins Erdreich. Ein Austausch der Erde unter dem Haus kann teuer werden.
• Überspannung: Nach einem Blitzeinschlag in Überlandleitungen können Spannungsspitzen schwere Schäden verursachen.