Im Dachboden könnte man ein Gästeapartment einrichten, im Souterrain das Home-Office? Wer überlegt, einen Altbau zu kaufen, hat vielleicht auch dessen Ausbau-Potenzial im Kopf. Nicht selten werden solche baulichen Aufwertungen dem Verband Privater Bauherren (VPB) zufolge dann in Eigenleistung vollbracht - in der Annahme, dass die Nutzung der brachliegenden Potenziale allein im Ermessen des Eigentümers liege.
Doch Vorsicht: Auch auf dem eigenen Grundstück können Sie nicht immer an- und ausbauen wie Sie möchten. Denn Bestandsbau muss den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der Landesbauordnung genügen und die Auflagen des geltenden Bebauungsplanes einhalten, informiert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu gehören die Vorgaben zur Grundflächenzahl (GRZ), also dem Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und überbauter Fläche, und zur Geschossflächenzahl (GFZ), dem Verhältnis zwischen Geschossfläche zur Grundstücksfläche.
Baut man etwa einen laut ursprünglicher Baugenehmigung nicht zur Nutzung vorgesehenen Dachbereich als Studio, Gästezimmer oder Büroraum aus, schafft man damit ein nutzbares Geschoss. "Der dadurch erzielte Zugewinn an Geschossfläche kann bereits dazu führen, dass die vorgegebene GFZ überschritten wird", erklärt Marc Ellinger vom VPB. Wer sich diese Aufwertung nicht von der zuständigen Baubehörde genehmigen lässt, bewohnt anschließend – wissentlich oder unwissentlich – ein irreguläres Gebäude.
Baugenehmigungsunterlagen mit Realität abgleichen
Doch auch wenn das Dachgeschoss des Altbaus bereits ausgebaut ist, sollten Käufer sicher gehen, dass es sich dabei nicht um einen ungenehmigten Ausbau handelt, rät der VPB. Denn mit der beim Besitzerwechsel gängigen Formel "gekauft wie gesehen" übernehmen die neuen Eigentümer auch die möglichen Rechtsfolgen solcher Schwarzbauten. Sie brauchen dann eine Nachtragsbaugenehmigung oder müssen die ungenehmigten Gebäudeteile sogar zurückbauen. Das kann teuer werden.
Damit das nicht passiert, sollte man vor dem Kauf einen unabhängigen Sachverständigen zurate ziehen, der Baugenehmigungsunterlagen prüft und mit der Ist-Situation vor Ort abgleicht, rät der VPB. Ob sich unerlaubte Bauten auf dem Grundstück befinden, lässt sich anhand des amtlichen Lageplans ermitteln. Dazu können übrigens auch überdachte Terrassen oder Wintergärten gehören.