Immobilie geerbt? Dann müssen Erben diese Dinge unbedingt wissen

Mit dem Tod eines Menschen geht in der Regel eine Erbschaft einher. 1,02 Millionen Menschen verstarben deutschlandweit im Jahr 2023. In gut 430.000 dieser Fälle wurden andere dadurch zu Immobilienerben - bei einem Großteil handelte es sich um Wohnimmobilien, also Häuser und Eigentumswohnungen.

Manche Erben wissen schon vor dem Ableben um ihre künftige Rolle. Für viele andere hingegen kommt der neue Status als Immobilienbesitzer überraschend. Wo Bau und Kauf von Wohnraum meist von ganz langer Hand in allen Details geplant werden, stehen Erben daher vielfach plötzlich vor einem Fragenberg und müssen sich erst einiges an Wissen aneignen. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengefasst und erläutert.

1.    Vererben kann jeder - annehmen muss jedoch niemand

Für viele Menschen erscheint die Aussicht, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu erben, wie ein Lichtblick innerhalb eines unerfreulichen Trauerfalls. In der Praxis ist das jedoch kein Automatismus, etwa in diesen Fällen:

• Der Erbberechtigte besitzt bereits ein Gebäude und hat keine Lust auf die kraftzehrenden Pflichten für Vermietung oder Verkauf.
• Das Haus ist in keinem guten Zustand und/oder mit Schulden belastet (dazu später mehr).
• Aufgrund des Immobilienwerts muss eine nicht unerhebliche Erbschaftssteuer geleistet werden (dazu später mehr).
• Das Annehmen des Erbes würde zum Zwist mit den Hinterbliebenen führen, die leer ausgegangen sind.

Diese vier Beispiele zeigen, dass eine Immobilienerbschaft nicht immer als freudiges Ereignis aufgefasst wird. Doch es gibt stets einen Ausweg: Absolut jede Erbschaft ist für den Hinterbliebenen optional. Das gilt sogar in den Fällen, in denen mangels Testaments lediglich die gesetzliche Erbreihenfolge eingehalten wird. Dazu muss innerhalb von sechs Wochen

• nach Kenntnis vom Tode des Vererbenden (ohne Testament) oder
• nach Information über ein Testament durch ein Nachlassgericht

Einspruch eingelegt werden. Das geschieht entweder durch persönliches Erscheinen beim Nachlassgericht oder beim Amtsgericht, das für den Wohnort des Ausschlagenden zuständig ist. Alternativ muss ein notariell beglaubigter Brief gesendet werden - die teurere Option.

Doch Vorsicht: Je nach Erbreihenfolge kann die Immobilie dadurch beispielsweise an die eigenen Kinder gehen, wodurch sich die Sache zu einem Bumerang entwickelt. Ebenso gilt beim Ausschlagen "ganz oder gar nicht". Es ist also beispielsweise nicht möglich, die Erbschaft eines verschuldeten Hauses zu verweigern, aber die schönen Möbel an sich zu nehmen.

2. Der Erbschein: Wichtigstes offizielles Dokument des Besitzerwechsels

Rein theoretisch ist es möglich (wenigstens für eine gewisse Zeit), nichts von einer Erbschaft zu erfahren. Zumindest, wenn beim Nachlassgericht kein Testament vorliegt - andernfalls wird das Gericht alle Erbberechtigten anschreiben. Hier kann es zu komplexen Hürden kommen:

Um die Immobilie offiziell in Besitz nehmen zu können, ist eine Grundbuchänderung nötig. Diese kann jedoch im Erbfall nur durch namentliche Nennung als Erbe in einem Dokument durchgeführt werden:

• Ist ein (notariell beglaubigtes) Testament vorhanden, dann genügt der eigene Name in diesem Dokument, um sich offiziell gegenüber dem Grundbuchamt als Erbe ausweisen zu können.
• Ist dagegen kein (notariell beglaubigtes) Testament vorhanden, dann ist es nötig, über einen Notar oder einen persönlichen Termin beim Nachlassgericht einen Erbschein zu beantragen.

Das bedeutet, der Erbschein ist selbst dann erforderlich, wenn ein Testament vorhanden ist, dies aber nicht durch einen Notar offiziell beglaubigt wurde. Die Kosten des Erbscheins richten sich nach dem Wert des Gesamtnachlasses und können daher drei- bis vierstellig sein.  

Wichtig: Das Beantragen eines Erbscheins gilt im rechtlichen Sinn automatisch als ein Annehmen des Erbes. Ein Ausschlagen ist danach nicht mehr möglich.

3. Von Grund- und anderen Immobilienschulden und wie sie vererbt werden

Einer der häufigsten Gründe, warum Erbberechtigte es vorziehen, die vererbte Immobilie auszuschlagen, sind Schulden. Grundsätzlich werden alle beim Eintritt des Todes noch offenen Schulden des Verstorbenen auf den Alleinerben oder die Erbengemeinschaft verteilt.

Grundsätzlich empfiehlt es sich deshalb, vor einem Ausschlagen oder Annehmen des Erbes unbedingt die Belastung des Hauses zu eruieren. Genau das kann jedoch knifflig sein: Viele Banken geben solche Informationen an einem augenscheinlichen Fremden nur nach Vorlage eines Erbscheins heraus - was es also wiederum erforderlich machen würde, das Erbe sozusagen "blind" anzunehmen.

Der einzige Ausweg aus diesem Dilemma besteht darin, eine beglaubigte Kopie der offiziellen Sterbeurkunde zusammen mit einem Stammbuch des Verstorbenen vorzuzeigen.

Doch was bedeutet ein verschuldetes Haus im Einzelnen?

1. Der Erbe haftet nach Annahme vollumfänglich für sämtliche Schulden auf dem Gebäude - auch mit seinem Privatvermögen.
    
2. Typischerweise lässt sich zwar die Existenz der Verschuldung und der Gläubiger einer solchen Belastung im Grundbuch ersehen, allerdings nicht deren Höhe zum Todeszeitpunkt. Beispielsweise kann es eine Grundschuld von 250.000 Euro geben, diese jedoch durch den Verstorbenen schon vor Jahren beglichen worden sein - was jedoch nicht im Grundbuch steht. Erbberechtigte kommen also nicht umhin, die präzise Schuld bei dem jeweiligen Gläubiger zu erfragen.
    
3. Sollte der Erbe das Haus annehmen, sich aber zu einem Verkauf entschließen, dann haben alle Gläubiger das Recht, die Schulden vorrangig aus dem Erlös beglichen zu bekommen.
    
4. In komplexen Fällen kann die erwähnte sechswöchige Frist nicht ausreichen. In solchen Situationen sollte ein Nachlassverwalter eingeschaltet werden. Er trennt Nachlass und Vermögen und recherchiert sämtliche Schulden. Alternativ kann eine Nachlassinsolvenz beantragt werden. Beides schützt wenigstens das Privatvermögen des Erben.

Tipp: Schulden können Erbnehmer nicht nur in eine finanzielle Bredouille bringen, sondern machen auch das gesamte, sowieso schon komplexe Erbschaftsprozedere noch komplexer und hektischer. Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte deshalb unbedingt transparente Informationen zusammenstellen, um den Erbberechtigten eine enorme Last abzunehmen.

4. Die Erbschaftssteuer: Vater Staat als häufiger Mit-Erbe

Dieser Punkt ist ein weiterer, der viele angehende Immobilienerben das Erbe ausschlagen lässt. Zudem wird über das gesamte Thema bereits seit Jahren debattiert - nicht zuletzt in der Politik, wo manche Akteure die Erbschaftssteuer im Rahmen innerfamiliärer Immobilienerbschaften deutlich verringern oder gar völlig aussetzen möchten.

Zum aktuellen Stand (Sommer 2024) sieht es jedoch noch so aus: Wer ein Haus erbt, der muss damit rechnen, eine Erbschaftssteuer entrichten zu müssen. Das ist wieder sehr komplex, denn die Steuerhöhe unterscheidet sich je nach

• Verwandtschaftsgrad von Verstorbenem und Erben;
• Wert der Immobilie und
• Wohnstatus des Erben vor und nach dem Erbantritt.

Fangen wir bei den Freibeträgen an, die je nach Verhältnis zueinander bestehen. Erstens bezieht sich ihre Höhe auf den Gesamtwert der Immobilie, zweitens fällt die Steuer "nur" auf den Betrag ein, der über dem Freibetrag liegt.

Dabei gilt die Vorgabe "pro Person". Wenn also beispielsweise die Immobilie auf ein Ehepaar läuft und nach deren Unfalltod das einzige Kind erben soll, dann beträgt der Freibetrag 800.000 statt 400.000 Euro, weil es sich sozusagen um ein doppeltes Erbe handelt. All diese Beträge gelten so weitgehend auch für Schenkungen, die noch zu Lebzeiten erfolgen.

Werfen wir nun einen Blick auf den Steuersatz, den Erbnehmer auf das zahlen müssen, das vom Gebäudewert den Freibetrag überschreitet. Hier sind vor allem die Steuerklassen 1 und 2 relevant. In Steuerklasse 1 werden üblicherweise Ehe- und eingetragene Lebenspartner sowie Kinder eingetragen, in Steuerklasse 2 Geschwister. Bei anderen Verwandtschaftsgraden entscheidet häufig der Einzelfall.

Folgendermaßen verteilt es sich:

Bei der Steuerklasse 3 (etwa für unverheiratete oder nicht eingetragene Lebenspartner) beginnen die Sätze bei 30 Prozent.

Soweit die steuermathematische Theorie. In der Praxis kommen aber fast immer noch Sonderfälle hinzu, durch die eine Erbschaftssteuer entfällt. So zahlen Kinder des Verstorbenen in der Regel keine Erbschaftssteuer, wenn sie höchstens 6 Monate nach dem Tod in die Immobilie einziehen, diese als Hauptwohnsitz nutzen und für mindestens 10 Jahre darin verblieben. Dieser Aspekt ist allerdings auf eine Wohnfläche der Immobilie von 200 Quadratmetern limitiert.

Ebenso fällt in der Regel keine Steuer an, wenn Witwe oder Witwer für weitere 10 Jahre in dem Haus verbleiben. Selbst wenn ein Auszug aus zwingenden Gründen erforderlich ist (etwa Pflegebedürftigkeit) muss die Steuer nachträglich entrichtet werden.

Was darüber hinaus wichtig ist:

• Für die Steuerermittlung gilt der Verkehrswert der gesamten Immobilie, also Haus plus Grundstück. Dabei wendet das Finanzamt bei privat bewohnten Immobilien meistens das Vergleichswertverfahren an.
• Ist die Immobilie vermietet, kann also nicht vom Erben direkt bewohnt werden, dann wird der "steuerliche Wert" auf 90 Prozent des realen Werts reduziert.
• Nach Kenntnisnahme der Erbschaft hat der Erbe 3 Monate Zeit, das Finanzamt davon in Kenntnis zu setzen, andernfalls drohen Strafen. Sich vor der Pflicht zu drücken, ist unmöglich, weil unter anderem das Nachlassgericht und der Notar von sich aus das Amt informieren werden.

5. Mit dem Grundbucheintrag zum Besitzer werden - und weitere Steuern vermeiden

Bis zu diesem Schritt hat ein Immobilienerbe mit etwas Pech schon Tausende Euro an verschiedene Stellen bezahlt. Dennoch ist er trotz Testament oder Erbschein bislang bloß offizieller Erbe, nicht jedoch offizieller Eigentümer der Immobilie.

Grundsätzlich gibt es hier eine gute Nachricht: Bei einer Verwandtschaft in gerader und ungerader Linie fällt keine zusätzliche Grunderwerbsteuer an. Ebenso ist es möglich, die Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft zu verkaufen, ohne die Steuer entrichten zu müssen, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Verkehrswerts beträgt.

Dennoch ist es unumgänglich, auf dem Grundbuchamt das Gebäude offiziell auf den eigenen Namen umschreiben zu lassen. Hier haben Erben 2 Jahre Zeit. Geschieht die Grundbuchberichtigung innerhalb dieses Zeitfensters, entfällt automatisch die Gebühr, die normalerweise zu entrichten ist - immerhin zirka 0,5 Prozent des Gebäudewerts für das Amt und weitere 1,5 Prozent für den Notar. Beide Kostenpunkte entfallen ersatzlos, weil Erben den Umschreibungsantrag direkt ans Amt richten können.

Wichtig: Erst mit dem Grundbucheintrag ist der offizielle Eigentümerwechsel vollzogen. Das heißt, erst ab diesem Datum startet die Frist zur Erfüllung von Pflichten.

6. Modernisierungspflichten: Was getan werden muss - und welche Zuschüsse es gibt

Mit etwas Glück ist ein Erbe bis zu diesem Punkt vergleichsweise günstig davongekommen, wenn der Immobilienwert im Rahmen des Freibetrags lag und keine Schulden zu begleichen waren. Handelt es sich jedoch um ein Gebäude, das seit längerer Zeit keine Modernisierungen mehr erfuhr, kann es dennoch teuer werden.

Denn bei jedem Eigentümerwechsel (nicht nur erbschaftsbedingt) greifen automatisch verschiedene energetische Modernisierungspflichten. Sie gehen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) hervor. Diese Pflichten betrafen eigentlich bereits den bisherigen Eigentümer. Bewohnte dieser das Haus jedoch bereits vor dem Stichtag 1. Februar 2002, dann ruhten sie sozusagen.

Diese Phase endet mit der Korrektur des Grundbuchs. Dann hat der Erbe 2 Jahre Zeit, um die folgenden Aufgaben zu erfüllen:

1. Entweder das Dach oder die oberste Geschossdecke, die an ein unbeheiztes Geschoss grenzt, müssen gedämmt werden. Das ist immer dann der Fall, wenn Geschossdecke oder Dach einen maximalen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/m²K überschreiten. Also keine zwangsläufige Nachbesserungspflicht, aber der Ist-Wert muss beispielsweise durch einen Energieberater bestätigt werden.
    
2. Warmes Wasser führende Rohre, die nicht in den Wänden unerreichbar eingemauert sind, müssen gedämmt werden. Das GEG macht keine Vorgaben bezüglich des Wärmedurchgangskoeffizienten.
    
3. Bei über 30 Jahre alten Gas- und Ölheizungen, die als Standard- oder Konstanttemperaturkessel arbeiten, muss zumindest der Kessel ausgetauscht werden. Unberücksichtigt bleiben u. a. Heizungen, die nur zur Warmwassererzeugung dienen und/oder bereits nach dem Niedertemperatur- oder Brennwertprinzip arbeiten.
    
4. Sollten der Erbnehmer weitere Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten in die Wege leiten, dann greift bei allem, was zu den Außenbauteilen des Hauses gehört (Dach, Fassade, Sockel, Fenster etc.), die sogenannte 10-Prozent-Regel: Werden 10 oder mehr Prozent eines Bauteils erneuert, muss der Erbe alle dazugehörigen Bauteile unter einen im GEG genannten Maximal-Wärmekoeffizienten bringen. Wird beispielsweise ein rissiger Gebäudesockel ab Mauerwerk neu verputzt, kann dadurch mitunter die Pflicht ergehen, die komplette Fassade zu dämmen.

Allerdings gibt das GEG Berechnungsschlüssel für die Amortisierung der ersten beiden Pflichten vor. Wenn diese sich demnach nicht wirtschaftlich rechnen, entfällt die Pflicht.

Ebenso können Erben - ungleich zu so vielen anderen Punkten - darauf bauen, durch öffentliche Stellen umfassende Unterstützung zu erhalten. Das sind insbesondere verschiedenste Fördermittel für sehr vielfältige Maßnahmen - hauptsächlich zinsgünstige Kredite sowie Zuschüsse. Dabei liegt der Fokus nicht nur auf Energetik, sondern ebenso beispielsweise auf Abbau von Hürden oder Gebäudesicherheit. Da die Förderungen teilweise länderspezifisch geregelt sind, ist es wichtig, die jeweils zuständigen Anlaufstellen zu kennen.

7. Von Mietern und anderen Mitbewohnern

Eine klassische Konstellation: Die einzige Tochter erbt das Elternhaus, nachdem die Mutter schon vor Jahren gestorben war und nun ebenso der Vater das Zeitliche segnete. Derartiges kommt beim Erben häufiger vor, also ein durch den Todesfall nunmehr unbewohntes Haus, das dem Erbberechtigten sämtliche Freiheiten lässt.

Bloß ist das keine Regel. Ebenso ist es möglich, Immobilien zu beerben, die beispielsweise vermietet sind oder noch vom Partner des Verstorbenen bewohnt werden. Was gilt dann?

• Bei einer klassischen Vermietung an Dritte ändert sich am bisherigen Mietverhältnis gar nichts, es wechselt lediglich der Eigentümer und somit Vermieter. Entgegen dem Tod eines Mieters entstehen beim verstorbenen Vermieter keine Sonderrechte. Das heißt, der Erbe kann das Mietverhältnis nur unter stark erschwerten Umständen kündigen. Etwa dann, wenn er zweifelsfrei einen Eigenbedarf geltend machen kann - das ist aber ebenfalls nicht einfach.
• Wenn eine andere Person das Haus bewohnt, beispielsweise der überlebende Partner des Verstorbenen, besteht hierbei häufig ein eingetragenes Nießbrauchrecht. Da dieses oft auf Lebenszeit gilt, gibt es keine Möglichkeit, diesen Bewohner zu einem Verlassen aufzufordern.

Ist die Immobilie also noch bewohnt, kann es komplex werden, dort selbst einzuziehen oder sie an einen noch nicht in Erscheinung getretenen Dritten zu vermieten.

8. Erben ohne Testament: Die Erbreihenfolge kompakt

Fast immer betrifft der Tod mehrere Hinterbliebene. Insbesondere, wenn es keinerlei Testament gibt, greift automatisch die sogenannte Erbreihenfolge, wie sie aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ergeht. Typischerweise erfolgt dabei eine prozentuale Aufteilung, die sich (ähnlich wie bei der Erbschaftssteuer) nach dem Verwandtschaftsgrad ergibt.

Grundsätzlich ist diese Reihenfolge sehr komplex und voller Ausnahmeregelungen. Grob erläutert ergibt sich folgendes Bild:

• Verwandte 1. Ordnung: Sie stammten direkt vom Verstorbenen ab. Ehe- und eingetragene Lebenspartner, Kinder, Enkel usw.
• Verwandte 2. Ordnung: Personen, die mit dem Verstorbenen über dessen Eltern verwandt sind. Also seine Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen etc.
• Verwandte 3. Ordnung: Menschen, die mit dem Verstorbenen über die Großelternlinie verwandt sind. Die Großeltern selbst, Tanten und Onkel, Cousins und Ähnliche.

Strenggenommen existiert noch eine 4. Ordnung in Form der Urgroßelternlinie, dies aber nur der Vollständigkeit halber. Grundsätzlich sind die Angehörigen der 1. Ordnung in absteigender Reihenfolge die primären Erbberechtigten - aber mitunter nur anteilig.

Der hinterbliebene Partner erbt dadurch beispielsweise grundsätzlich ein Viertel, selbst wenn noch Kinder oder Enkel vorhanden sind. Gibt es nur noch Verwandte zweiter Ordnung, erbt der Partner die Hälfte - und ansonsten alles. Das zumindest, sofern es keinen Güterstands- oder Ehevertrag gibt.

Wichtig: Gibt es gar keine anderen Erben oder schlagen alle das Erbe aus, dann fällt die Immobilie automatisch an den Staat.

9. Fazit

Manche Erben wissen schon seit Jugendtagen, dass sie eins das Haus ihrer Großmutter erhalten werden. Viele Menschen bekommen es sogar noch zu Lebzeiten durch eine Schenkung übereignet - was vieles erheblich vereinfacht. Andere Personen werden hingegen unerwartet zu Immobilienerben.

Egal, zu welcher Kategorie man selbst gehört: Die Erbschaft einer Immobilie ist stets ein einschneidendes Ereignis inmitten eines Trauerfalls - und potenziell kostspielig noch dazu. Das kann dem bisherigen Leben eine Wendung geben, sollte aber gerade deshalb niemals überhastet oder uninformiert angegangen werden.