Düsseldorf. 

Für viele Familien ist klar: Wir wollen uns den Traum vom Eigenheim erfüllen. Doch der Weg dorthin ist weniger eindeutig. Viele fragen sich, wie sie angesichts des angespannten Immobilienmarkts überhaupt ein Haus finden sollen. Ganz einfach wird das in den meisten Fällen nicht. Versuchen Sie es mit diesen Tipps:

1. Formulieren Sie Ihre Bedürfnisse und Grenzen

Was man sich wünscht und was realistisch ist, sind häufig zwei verschiedene Dinge. Überlegen Sie sich gut, was Sie sich ungefähr vorstellen. Folgende Punkte sind wichtig:

• die Größe und Beschaffenheit des Hauses
• der Standort und die Lage
• die Wegzeit zur Arbeit
• die Infrastruktur in der Umgebung, etwa Einkaufsmöglichkeiten und die Nähe zu Kindergärten, Schulen und Freizeitaktivitäten
• der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr

Hier muss man abwägen: Was ist Pflicht und was verzichtbar? Denn der limitierende Faktor ist häufig das Geld. Thomas Hentschel, Experte für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale NRW, sagt: "Das A und O ist die Frage: Was kann ich mir leisten?"

Deshalb spielt auch die Frage, ob es ein Neubau oder gebrauchtes Haus sein soll, in der Praxis oft nur eine untergeordnete Rolle. "Sie müssen sich mit allem auseinandersetzen, wenn Sie sich Eigentum wünschen", sagt der Immobilienexperte und Ratgeberbuch-Autor Peter Burk. "Denn Sie haben in der Regel gar keine Wahl."

2. Nutzen Sie Online-Portale für einen ersten Überblick

Die großen Immobilienportale im Internet sind ImmoScout24.de, Immowelt.de und Immonet.de. Die Suche dort lohnt sich, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen. "Es wird viel angeboten, aber dort sind natürlich auch alle anderen, die suchen", sagt Burk.

Auf den Portalen findet man schnell heraus:

• Was bekomme ich für das Geld, das ich zur Verfügung habe?
• Wie sind die ungefähren Preise?

"Im Vergleich zu den vergangenen Jahren sehen wir teilweise wieder fallende Preise, wenn auch nicht in allen Lagen", sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin bei Haus & Grund. Andererseits müssen Käufer die gestiegenen Zinsen berücksichtigen, die eine Finanzierung verteuern. Und es kommt noch etwas hinzu:

"Ich muss immer auch die Modernisierung im Blick haben", sagt Storm. "Möglicherweise braucht das Haus einen neuen Heizkessel und eine andere Wärmeplanung." So etwas bedeutet hohe Zusatzkosten. "Das wissen auch die Banken, die ihre Kreditkonditionen anpassen."

Das bedeutet: Die gelisteten Angebotspreise auf den Portalen sagen weniger über die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs aus als früher, weil oft noch erheblicher Investitionsbedarf besteht.

Dennoch eignen sich die großen Portale, um einen ersten Eindruck über Angebot und Preise zu bekommen. Storm empfiehlt, zusätzlich auf kleineren, regionalen Immobilienportalen zu schauen.

3. Werfen Sie einen Blick in die örtliche Zeitung

Nicht alles, was es auf dem Markt gibt, findet sich auch im Internet. Denn nicht jeder Verkäufer ist unbedingt netzaffin. Es kann sich manchmal lohnen, einen Blick in den Immobilienteil der örtlichen Zeitung zu werfen.

"Solche Inserate werden zwar immer seltener und Sie bekommen dort erst einmal nur wenige Informationen über das Objekt", sagt Storm. "Aber vielleicht haben Sie trotzdem Glück."

Vorteil: Es gibt in der Regel weniger Mitbewerber als im Internet.

4. Fragen Sie Freunde, Bekannte und Kolleginnen

Es gibt das Sprichwort: Beziehungen schaden nur dem, der sie nicht hat. Es mag vielleicht unfair erscheinen, aber persönliche Kontakte können ein aussichtsreicher Weg sein, ein Häuschen zu finden.

"In kleinen Gemeinden ist es oft so, dass man sich kennt, vom Sportverein, von der Feuerwehr. Da wird so ein Immobilienkauf gerne auch mal am Rande des Fußballplatzes angebahnt", weiß Burk.

Vorteil: Solche Weiterverkäufe sind dem Experten zufolge am vertrauenswürdigsten. "Hier wird nicht nur ein Objekt verkauft, sondern es werden auch Emotionen weitergegeben. Wenn die eigenen Kinder in dem Haus aufgewachsen sind, hängen Erinnerungen daran. Die Verkäufer wollen diese Erinnerung nicht verschleudern und den letzten Cent herausquetschen." Und die Immobilie sei oft gut in Schuss.

In Fachkreisen werden solche Objekte auch als Off-Market-Immobilien bezeichnet. Diese Objekte kommen gar nicht erst auf den Markt.

Burk beschreibt, wie so etwas in der Praxis ablaufen kann: "Die Eltern wollen verkaufen, die Kinder kennen Interessenten aus dem eigenen Umfeld, dann gibt es ein paar Telefonate und man wird sich einig."

Inka-Marie Storm hält Mund-zu-Mund-Empfehlungen gerade dann für lohnenswert, wenn man in seinem Ort oder Kiez wohnen bleiben möchte. Denn das kann beim Verkäufer ein Pluspunkt sein.

"Es lohnt sich auf jeden Fall, möglichst vielen Freunden, Bekannten und Kolleginnen das Signal zu geben, dass man sucht", sagt Storm. "Sie wissen nie, wo die Information aufschlägt. Vielleicht finden Sie ein Objekt, dass Sie auf anderem Wege nie bekommen hätten."

5. Treten Sie proaktiv an Eigentümer heran

Ein beliebter Tipp lautet, in der gewünschten Nachbarschaft oder in einem bestimmten Stadtteil Zettel einzuwerfen, mit denen man sich als Interessent beim Eigentümer vorstellt. Nach dem Motto: Haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, Ihr Haus zu verkaufen?

Das kann einen Hausbesitzer überhaupt erst auf die Idee bringen, über den Verkauf seiner Immobilie nachzudenken. Vielleicht sind die Kinder ausgezogen und das Haus macht viel Arbeit.

Vorteil: Man ist erst einmal der einzige Interessent.

Inka-Maria Storm rät aber eher davon ab, möglichst viele Zettel in verschiedene Briefkästen zu werfen. "Es ist besser, einen konkreten Eigentümer in Erfahrung zu bringen und sich gezielt vorzustellen."

Dazu hält man in der Nachbarschaft Ausschau nach einem passenden Haus, an dem etwas gemacht werden muss. Denn das kann ein Anzeichen dafür sein, dass der Eigentümer kein großes Interesse hat, in das Objekt zu investieren - und entsprechend offen für einen Verkauf ist. "Er denkt sich vielleicht: Das kommt ja gerade richtig", sagt Storm.

Nehmen Sie dann Kontakt auf, indem Sie einen Brief einwerfen.

Tipp: Schreiben Sie nicht einfach "Ich interessiere mich für Ihr Haus", rät Storm. Sondern machen Sie ein konkretes Angebot. So könne der Eigentümer eher entscheiden, ob sich eine Verhandlung lohne.

Worauf sollte man bei der Vorstellung achten?

"Ich würde zu Ehrlichkeit raten", sagt Peter Burk. "Am besten bleibt man sich treu und ist eher das Gegenteil von aalglatt." Gerade das könnte geschätzt werden.

"Wenn ich in dem Ort aufgewachsen bin, ist es etwas anderes, als fremd dort zu sein." Als Ortsfremder sollte man nicht zu fordernd auftreten. "Der Zettel sollte nicht die Tür eintreten und dem Empfänger auch Zeit zum Nachdenken geben", sagt Burk.

6. Ein Makler ist kein Muss - kann aber manchmal helfen

Rund um den Job des Immobilienmaklers ranken sich noch immer Mythen und Missverständnisse. Der Vermittler bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:

Wer beauftragt den Immobilienmakler?

"Häufig beauftragt der Verkäufer den Makler", erklärt Renate Daum, Expertin für Geldanlage und Altersvorsorge bei der Stiftung Warentest. "Dann habe ich als Käufer keine Wahl, wenn ich mich für das inserierte Objekt interessiere."

Was kostet ein Makler?

Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Üblich sind Daum zufolge 5,95 bis 7,14 Prozent. Das sei von Bundesland zu Bundesland und zum Teil regional unterschiedlich. Die Höhe sei nicht vorgeschrieben. "Wenn derjenige, der den Makler beauftragt, gut verhandelt, kann es günstiger werden."

Wer bezahlt den Makler?

Schließen sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Vertrag mit dem Makler, teilen sie sich die Provision. Beauftragt nur einer den Makler, kann er die Hälfte der Kosten auf die Gegenseite abwälzen. Der Verkäufer muss also mindestens die Hälfte zahlen.

In der Praxis kann es aber so sein: Bei einem begehrten Objekt schlägt der Verkäufer seine Hälfte der Maklerkosten auf den Kaufpreis auf. So zahlt am Ende doch der Interessent den Makler.

Für einen Käufer kann es sich auch lohnen, die Maklerkosten allein zu tragen, wenn der Verkäufer dafür mit dem Kaufpreis heruntergeht, erklärt Storm. Der Grund: Die Nebenkosten - etwa die Grunderwerbssteuer - richten sich nach dem Kaufpreis. Sinkt der Preis, sinken auch die Nebenkosten. Das kann sich rechnen.

Wann lohnt sich ein Makler für mich als Käufer?

Das lohnt sich immer dann, wenn Sie wenig Zeit haben oder gar nicht selbst vor Ort sind, weil Sie in einer anderen Stadt oder im Ausland leben. "Dann ist ein Makler sicherlich sinnvoll", sagt Storm.

Hat der Verkäufer den Makler engagiert, muss auch das für den Käufer nicht unbedingt schlecht sein. "Manchmal haben Eigentümer sehr hohe Preisvorstellungen, gerade wenn es um ein Eigenheim geht, mit dem sie emotional stark verbunden sind", sagt Renate Daum. "Ein Makler kann ihnen dabei helfen, die Immobilie realistischer einzuschätzen."

Wann muss ich den Makler bezahlen?

Der Makler geht immer in Vorleistung. "Er bekommt sein Geld nur, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wird", stellt Daum klar.

7. Vorsicht bei Zwangsversteigerungen

Bei einer Zwangsversteigerung kommt eine Immobilie unter den Hammer, etwa weil ein Gläubiger nicht bezahlt hat. Kaufinteressenten können wie bei anderen Versteigerungen mitbieten.

Nachteil: Man kann die Immobilie in der Regel nicht besichtigen.

"Sie kaufen ein bisschen die Katze im Sack", sagt Storm. Vielleicht übersehen Sie Schäden, die später hohe Kosten verursachen.

Ohnehin sind Privatpersonen der Expertin zufolge im Nachteil, weil sie nicht so hohe Risiken eingehen können wie professionelle Interessenten, also Immobilienfirmen. "Sie gehen preislich eher nicht ans Limit und kommen deshalb häufig nicht zum Zug."

8. Sparen Sie sich als Käufer eine Wertermittlung

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert eines Hauses. Das kann laut Peter Burk eine vierstellige Summe kosten und dauert meist auch eine ganze Weile - Zeit, die man als Käufer gar nicht hat.

"Als Käufer brauche ich das nicht. Ich bekomme vom Verkäufer einen Preis genannt, und den muss ich im gegenwärtigen Markt in den meisten Fällen letztlich auch akzeptieren", stellt Burk klar. Der Verkäufer werde sich nicht von einem Preisgutachten beeindrucken lassen. "Der will in der Regel eine bestimmte Summe und fertig."

Eine Ausnahme könne sein, wenn wirklich eklatante und offensichtliche Mängel vorliegen. Der Keller ist feucht, die Heizung defekt. "Dann kann ich mich mit dem Verkäufer zusammensetzen und fragen: Kannst du mir noch entgegenkommen?" Aber: "Viele werden trotzdem Nein sagen."